自7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地正積極研究樓市優化政策，支持剛性和改善性住房需求。

五城擬降低二套房首付?“暫未接到通知”

據央視新聞報道，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產市場交易活躍度。后續，可能還有其他優化政策出臺。

另據上證報中國證券網消息，陜西西安也在研究調整個人住房貸款政策，擬降低個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。

話人間聯系上述5城主管部門咨詢，截至發稿，廈門房管局業務處相關人士回應“暫時還沒有新政策，有的話以官網為主”;成都房地產交易中心工作人員回應“暫未接到通知”。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，從政策現狀來看，目前廈門全市限購，島外相對寬松，非本地戶籍家庭購買島內住宅仍需4年內繳納3年社保/個稅;福州核心區域限購、成都按圈層限購，非戶籍家庭購房均需12個月社保/個稅。同時，廈門、福州、成都部分區域首套房首付比例30%，二套房首付比例在40%-50%，整體上政策仍有較大優化空間。

目前，西安限購區域的首套房最低首付比例目前也為30%，不過，二套房的首付比例目前分為三檔，首套房面積≤90平方米：貸款已結清首付40%、貸款未結清首付60%;首套房面積90平方米—144平方米：貸款已結清首付50%、貸款未結清首付60%;首套房面積>144平方米：貸款已結清首付60%，貸款未結清首付70%。

根據上證報中國證券網信息，此次，西安擬降低轄內個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。西安現行的首套房貸款政策與全國政策一致，但二套房貸款利率和首付比例政策下限均高于全國政策。相關調整落地后，西安限購區域個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國政策下限保持一致。具體為：首套房首付比例不低于30%、利率不低于貸款市場報價利率(LPR)-20個基點，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60個基點。

另根據中指研究院監測數據，目前執行限購的城市主要為北京、上海、深圳、廣州、廈門、長沙、鄭州、杭州、福州、成都、天津、西安、武漢、青島、合肥、南京、蘇州、無錫、濟南等。

已儲備大量政策工具等待落地

實際上，除了上述城市，在中央政治局會議及住建部表態進一步落實好各項政策措施后，多城正根據自身情況研究政策方向。

據某二線城市知情人士透露，其所在的城市目前正根據省住建廳要求研究樓市政策，“省里拿出20條政策工具，讓各個城市根據自身情況在工具箱里選，政策工具涵蓋供地、金融、公積金、預售、購房補貼等，后續我市政策將從市和區兩個層面推出。同時也會研判樓市去化情況，根據情況動態調整限購區域。”

同時，對于住建部部長倪虹在會議上提到的個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，有二線城市主管部門人士表示，住建部會議召開后，我們主動對接當地人行分行溝通，但仍須等待人行的進一步反饋。

所謂“認房不認貸”，通常是指，商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內范圍內有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套。“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款。

在業內看來，“認房不認貸”的政策有利于改善性客群，對購房者換房而言，只要將名下房產出售就可以按照首套房的標準來貸款買房，在降低購房成本的同時，也增加了房產的流通性。而“認房又認貸”情況下，二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，一定程度上阻礙了改善住房需求進入市場。

至少14城仍嚴格執行認房認貸

從全國范圍來看，各地根據自身房地產市場實際運行的不同，購房信貸政策的嚴格程度不同，各地對首、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”、“認房不認貸”、“認貸不認房”，嚴格程度依次遞減。

根據中指研究院監測數據，當前執行認房又認貸政策的城市主要包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、珠海等至少14個核心城市。

其中，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海首付比例最低60%、50%(普宅)，最高80%、70%(非普宅)。因此，認房又認貸政策也使得在這些城市二套房的認購成本過高。

易居研究院研究總監嚴躍進提到，以上海為例，當前還是認房又認貸政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，住建部明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，預計短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。

值得一提的是，8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，鄭州明確落實“認房不認貸”，成為住建部提出個人住房貸款“認房不用認貸”后首個明確表態的城市。此前，鄭州執行的是“認貸不認房”的政策，即有一套住房并已結清購房貸款的家庭，執行首套房貸款政策，政策已較為寬松。

一線城市均已表態，政策細則尚未落地

除了重點的二線城市，目前一線城市也已密集表態，將會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

7月29日，北京市住建委表示，市住房城鄉建設委將認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業座談會上的講話要求，在市委、市政府領導下，堅持穩中求進工作總基調，結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。

7月30日，深圳市住房建設局表示，將結合深圳市房地產實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

同日，媒體援引廣州市住建局工作人員回應稱，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求。

7月31日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局表示，將在市委、市政府領導下，堅持穩中求進工作總基調，完整、準確、全面貫徹新發展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進上海房地產市場平穩健康發展。

隨后，針對各地將在哪些方面支持居民剛性和改善性住房需求，是否會落實認房不認貸政策的提問，四個一線城市也給予回應。

根據深圳住建局于8月10日的反饋，“目前還沒有相關的政策調整，如果有的話會第一時間向社會公布”。廣州市住房和城鄉建設局則于8月7日回復表示，相關政策正在研究中，具體以官網公布為準。北京市住建委8月4日回復表示，住建委正積極推進細則中，具體文件及如何調整可關注北京市住房和城鄉建設委官網。上海市房管局則于8月3日回應，正研究“兩舊一村”改造優化方案，信貸政策建議關注央行政策。

截至目前，一線城市的政策細則尚未落地。