8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱“通知”)和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。

通知明確，自9月25日起，符合相關(guān)條件的存量房貸借款人，可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。降低后的存量房貸利率，依然要符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時(shí)所在城市房貸利率政策下限。

《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》則涉及兩大重要調(diào)整：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套房貸款和二套房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是二套房貸款利率政策下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加60個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。

節(jié)約利息支出 減輕購房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)

接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，購房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

“前些年房地產(chǎn)市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時(shí)，一些銀行對(duì)房貸總量實(shí)施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請(qǐng)量大，供需出現(xiàn)了一定的錯(cuò)配，造成當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要。”上述接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示。

上述人士稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。

“存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。”上述人士說，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

提供兩種調(diào)整方式

利率降低幅度有限制

本次可以申請(qǐng)調(diào)整利率的存量房貸類型包括兩類。一是原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸;二是借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。其中，新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

“這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題。”上述人士說。

那么，在兩種調(diào)整方式中，借款人應(yīng)該如何選擇?上述人士告訴上海證券報(bào)記者，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。

可由借款人主動(dòng)提出申請(qǐng)

也鼓勵(lì)銀行批量辦理

下一步，調(diào)整存量房貸利率在具體操作層面將如何落地、借款人又應(yīng)怎樣操作?

對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。

在9月25日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。

中國人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請(qǐng)調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行操作。

中國人民銀行還將指導(dǎo)利率自律機(jī)制，督促金融機(jī)構(gòu)做好貫徹落實(shí)工作，維護(hù)市場競爭秩序。通知要求，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保有關(guān)要求落實(shí)到位。

截至記者發(fā)稿時(shí)，建行、農(nóng)行等銀行發(fā)布了關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的公告。建行稱，將提供高效便捷的線上線下服務(wù)，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。農(nóng)行稱，正在積極依法有序開展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。后續(xù)具體事宜，將在該行官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告。

下調(diào)最低首付款比例政策下限

和二套住房利率政策下限

中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，統(tǒng)一了全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

這意味著，在實(shí)施“限購”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運(yùn)用個(gè)人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

該文件還將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。這將有利于減輕居民家庭房貸成本，改善消費(fèi)預(yù)期和信心。