沒想到，房產(chǎn)界還有“負首付”這個詞兒。

近期，有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負首付”。例如，房產(chǎn)價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。

中國證券報·中證金牛座記者多方了解到， 通過開發(fā)商返首付、做高合同價等方法，一些房產(chǎn)看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“負首付”，但也面臨財務(wù)和法律風(fēng)險。如果樓盤不“滿五唯一”，則購房人還要承擔(dān)較高的稅費。

針對“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象，監(jiān)管部門也積極出手。日前，惠陽區(qū)住建局印發(fā)通知稱，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

“負首付”操作暗藏玄機

“負首付50萬元買學(xué)區(qū)房”

“首付負1萬元!沒錯，不需要首付還能再拿1萬元”……

近日，在多個社交平臺上，出現(xiàn)了類似的營銷話術(shù)。

“這套房子評估價是570萬元，但是業(yè)主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”房產(chǎn)中介王女士向記者表示，其代理的一套羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負首付”。

“這套房是回遷房。業(yè)主現(xiàn)在不要那么多房了，拿出來低價賣，很劃算。從業(yè)這么多年也很少見能‘負首付’的房子。”王女士補充道。同為房貸中介的鐘先生也聲稱，自己代理的某樓盤可以做到“負首付”。房產(chǎn)中介趙先生聲稱，自己已售出一套“負首付”的房產(chǎn)。

那么，“負首付”需要什么資格，又是如何實現(xiàn)的呢?王女士卻避而不談。“570萬元銀行會分批次放款。你把資料遞上來，全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑征信(不能做)。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹， “負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價，“負首付”便“實現(xiàn)”了。

鐘先生向記者透露，實現(xiàn)“負首付”有時還需要借助經(jīng)營貸的力量。“經(jīng)營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經(jīng)營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準(zhǔn)備征信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊個公司。”

存在違規(guī)

談及“負首付”現(xiàn)象的出現(xiàn)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為，這與一些開發(fā)商為了盡快銷售樓盤，實現(xiàn)資金回籠有關(guān)，所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上，往往會伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時還可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”王玉臣說。

鐘先生稱，“負首付”出現(xiàn)，和部分區(qū)域一二手房價格出現(xiàn)倒掛有關(guān)，使得購房人可以以低價買一手房，但以較高的市場價作為評估價，從而做高了貸款合同金額。“‘負首付’其實是打擦邊球，只是目前有空間(可以鉆)，銀行可以做高貸款金額。正常情況下，購房人是要三成首付款的。”

針對“負首付”等首付模式，工行深圳分行一名房貸經(jīng)理也向記者回應(yīng)，“首付款如果不是自有資金，我們是不會批貸款的。購房人自己要小心。”

后期資金壓力大

需要注意的是，“負首付”不僅違規(guī)，而且后期資金壓力將加大。

“有的房子是回遷房，房本還沒有下來，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個人所得稅和增值稅，劃下來購房人需要負擔(dān)二三十萬元稅費。”房產(chǎn)中介馮女士向記者表示。

“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區(qū)別而已。”王玉臣提示，所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續(xù)費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人通過消費貸、金融機構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產(chǎn)生新的成本，又會產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險。

針對近期零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付等首付模式的出現(xiàn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說，這是營銷領(lǐng)域亂象的體現(xiàn)。各地應(yīng)關(guān)注此類新情況，要從合規(guī)的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現(xiàn)。