9月19日，武漢市住房保障和房屋管理局等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知也被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)稱為“漢十條”，包括全面取消限購(gòu)、支持多孩家庭購(gòu)房、設(shè)立房企“白名單”等十條措施，內(nèi)容從需求側(cè)和供給端發(fā)力，支持剛性和改善性住房需求。

在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前武漢市場(chǎng)呈現(xiàn)去庫存壓力大、區(qū)域冷熱不均，特別是新房、二手房?jī)r(jià)格依然處于筑底回穩(wěn)過程中。在“組合拳”效應(yīng)下，住房需求將得到充分釋放。不過，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來武漢樓市仍然面臨較大的去庫存壓力。

9月19日出臺(tái)的“漢十條”，包括全面取消限購(gòu)、支持多孩家庭購(gòu)房、設(shè)立房企“白名單”等十條措施。圖/IC photo

庫存壓力較大，武漢全面取消限購(gòu)

從“漢十條”具體條款看，既有購(gòu)房補(bǔ)助等普惠措施，也有個(gè)性化的制度設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)因城施策思路。

在限購(gòu)方面，武漢此次全面取消二環(huán)內(nèi)住房限購(gòu)。至此，武漢實(shí)現(xiàn)全域不限購(gòu)、不限售，可以滿足各類購(gòu)房家庭需求。

值得一提的是，“漢十條”的創(chuàng)新舉措包括，多孩家庭購(gòu)房貸款，第二套住房認(rèn)定為首套住房，購(gòu)買的第三套住房認(rèn)定為第二套住房;對(duì)已有兩套住房的家庭，在掛牌出售或出租一套的前提下新購(gòu)一套住房的，購(gòu)房貸款時(shí)認(rèn)定為第二套住房。

此外，“漢十條”提到，今年底之前，購(gòu)房有額外1萬元補(bǔ)助優(yōu)惠，換購(gòu)家庭補(bǔ)助1%增值稅，10月房交會(huì)期間還有購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。企業(yè)紓困方面也有大動(dòng)作，自持的商辦物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，已出讓存量地塊可收回重新規(guī)劃利用，鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新，建造好房子;設(shè)立房企“白名單”，落實(shí)差異化監(jiān)管等。

對(duì)此，中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政認(rèn)為，自8月底以來，已有南京、福州、濟(jì)南、鄭州、沈陽等省會(huì)城市，陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)增長(zhǎng)促消費(fèi)措施，包括全面解除限購(gòu)限售等，武漢“漢十條”措施發(fā)布，也在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，而且創(chuàng)新舉措比較突出。

“新政利好剛需及改善家庭，可以預(yù)見，在多方合力的組合拳效應(yīng)下，住房需求將得到充分釋放，全面提振房地產(chǎn)消費(fèi)與企業(yè)投資，武漢樓市的‘金九銀十’行情值得期待。”李國(guó)政如是說。

對(duì)于武漢提出的全面取消限購(gòu)，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，這是因?yàn)槲錆h新房整體市場(chǎng)廣義庫存達(dá)到48個(gè)月以上，也就是在4年以上，這是所有“強(qiáng)二線”城市中去庫存壓力最大的一個(gè)。盡管武漢的整體市場(chǎng)容量比較大，但這兩年由于政策調(diào)控之下市場(chǎng)需求減半了，因此，武漢市場(chǎng)仍然面臨較大的去庫存的壓力。

新房、二手房?jī)r(jià)格仍處筑底回穩(wěn)過程中

據(jù)李國(guó)政介紹，“金九”開局，武漢第一時(shí)間跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此外，首套房首付降至2成、二套房首付全面降至3成，加上江夏區(qū)、東湖高新區(qū)等“一區(qū)一策”措施加快推進(jìn)實(shí)施，市場(chǎng)信心與成交有明顯提振，9月上半月新建住房成交36.03萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.6%，同比增長(zhǎng)9%，呈現(xiàn)復(fù)蘇勢(shì)頭。

不過，李國(guó)政認(rèn)為，總體來看，武漢市場(chǎng)呈現(xiàn)去庫存壓力大、區(qū)域冷熱不均、發(fā)展起伏比較大等特點(diǎn)，特別是新房、二手房?jī)r(jià)格依然處于筑底回穩(wěn)過程中。

事實(shí)上，雖然今年以來，武漢在不斷調(diào)整政策的背景下，仍未改變房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)。9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月武漢新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.50%，二手住宅下跌0.80%。

同時(shí)，武漢新房成交量呈大幅下滑。據(jù)武漢房管局公布的數(shù)據(jù)，2023年7月份，武漢新建商品住宅成交量?jī)H有4881套，環(huán)比6月減少約21%，僅占3月份成交量的約1/3;到了8月，武漢新房成交9398套，環(huán)比上漲39.35%，同比下降24.93%。其中，8月新建商品住宅成交7175套，環(huán)比7月上漲47%，但仍然僅是3月份成交量的50%。

業(yè)內(nèi)：武漢政策組合拳力度或進(jìn)一步加強(qiáng)

“武漢的主力庫存在三環(huán)以外區(qū)域，這些區(qū)域去庫存壓力非常大，主要是一些剛需樓盤。主城區(qū)三環(huán)內(nèi)的改善項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)沒有那么激烈。”張宏偉認(rèn)為，就武漢9月份市場(chǎng)表現(xiàn)來看，即使當(dāng)下“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例下調(diào)，預(yù)計(jì)武漢的市場(chǎng)也難有較大的起色，改善需求也是表現(xiàn)一般，僅有極個(gè)別高端改善項(xiàng)目能吸引購(gòu)房者入場(chǎng)。

在張宏偉看來，就武漢樓市來說，政策組合拳力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來武漢樓市仍然面臨較大去庫存的壓力。因此，預(yù)計(jì)幾個(gè)月后也就是2024年3-4月，武漢仍然會(huì)有其他政策組合拳出臺(tái)，以刺激當(dāng)?shù)貥鞘谢販兀哟笕齑娴牧Χ取?/p>

隨著無錫、武漢加入全面解除限購(gòu)的行列，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，9月1日-19日，沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個(gè)城市全面取消限購(gòu);而北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、廈門、成都、長(zhǎng)沙、天津、海口、三亞等城市依舊存在限購(gòu)。

從政策趨勢(shì)來看，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，核心城市仍有優(yōu)化空間——二線城市有望全面取消過去在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策;一線城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來有望按照“因區(qū)施策”原則，優(yōu)化限購(gòu)政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、降低交易稅費(fèi)等同樣是一線城市政策優(yōu)化方向，同時(shí)，京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已十年未做調(diào)整，也存在優(yōu)化空間。