去年夏天，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的停貸風(fēng)波以后，上面首次提出“保交樓”的工作任務(wù)。

40多天時(shí)間里36地先后提出相關(guān)政策措施。8月，住建部、財(cái)政部、央行等多部門宣布出臺(tái)措施，規(guī)模2000億。

還記得當(dāng)時(shí)鄭州喊的口號(hào)不，“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”。

現(xiàn)在已經(jīng)過去9個(gè)30天了，也不知道鄭州的停工樓盤有沒有全面復(fù)工，反正我是找不到任何新聞線索。

倒是有最新數(shù)據(jù)顯示，截止至今年5月份，全國保交樓項(xiàng)目交付率為34%，部分省的交付率如下：

廣東廣西兩省遙遙領(lǐng)先，已經(jīng)超過了50%，口號(hào)喊得最響的河南，只有11%。

哈哈哈，我忍不住想笑，實(shí)在是不好意思。

國家給了如此大的政策扶持，又是銀行信貸，又是債券融資，又是股權(quán)融資，就希望能夠在保交樓環(huán)節(jié)可以有點(diǎn)突破，以此來保障民生。

唉，看看河南，都快一年了，交付率只有11%，廢了。

就全國來看，交付率也只有34%，不容樂觀。

無他，就是缺錢。

很多人不理解，明明開發(fā)商收了那么多首付，銀行都把剩下的貸款都打過去了，錢都到哪里去了呢?

其實(shí)邏輯也很簡單，購房人把錢打給開發(fā)商，理論上是進(jìn)的監(jiān)管賬戶，但是這些爛尾的監(jiān)管形同虛設(shè)，開發(fā)商想取就取，銀行也是睜一只眼閉一只眼。

那么這個(gè)錢到哪里去了呢?

當(dāng)然去了土地財(cái)政，房企高速發(fā)展，政府拉高地價(jià)，繼續(xù)賣地。

既然如此，政府應(yīng)該很有錢才對(duì)，為啥現(xiàn)在一個(gè)個(gè)負(fù)債率都這么高呢?

那是因?yàn)檎帜弥X去搞了大基建，中國基建狂魔的稱號(hào)可不是蓋的。

大基建可以大量拉動(dòng)就業(yè)率和GDP，對(duì)于官員升遷考核起了決定性的作用。

于是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程極快，從08年開始至今已經(jīng)到了70%。

這個(gè)過程看似非常完美，唯獨(dú)忽略了收益率。

比方說高鐵，中國鐵路已經(jīng)連年虧損了，而且虧損金額高達(dá)60000億，僅僅2022年上半年的數(shù)據(jù)來看，虧損金額就達(dá)到了驚人的804億。

特別是在新疆、西藏、甘肅、內(nèi)蒙、寧夏或者青海這些地區(qū)造高鐵，成本高得出奇，但卻很少有人坐，虧得嗷嗷叫，回本遙遙無期。

可以說，中國的大部分基建項(xiàng)目都是無法回本的，那么對(duì)資金的依賴就非常大，土地財(cái)政就變成了唯一可以短期內(nèi)大量回款的方式。

于是又進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，需要大量的購房者買房以此維系土地財(cái)政。

說難聽了，就是把30年后的錢提前拿過來消費(fèi)。

注意，我說的是消費(fèi)，而不是投資，因?yàn)橄M(fèi)是直接歸零的，而投資是有收益并且可以覆蓋成本的。

如果把中國經(jīng)濟(jì)比作高速前進(jìn)的輪船，那么土地財(cái)政就是發(fā)動(dòng)機(jī)，購房者就是煤礦，如果煤礦數(shù)量足夠多，或者煤礦單位產(chǎn)能特別高，輪船依然可以高速運(yùn)行。

但是當(dāng)煤礦不夠用了，輪船的前進(jìn)速度自然就放緩了。

房產(chǎn)商在其中扮演了催化劑的角色，或者你可以理解為中介，有沒有它跟中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并無太大的關(guān)系，但是有了中介，交易會(huì)活躍很多。

現(xiàn)在這個(gè)中介卷款跑路了，或者說資不抵債，銀行卻逼著購房人繼續(xù)還貸，如果放在前兩年還問題不大，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還隨著慣性高速發(fā)展，大家心中充滿信心和希望，那么還就接著還吧，很少聽到有停貸的說法。

只是疫情過后，全球貿(mào)易下跌，失業(yè)率也是節(jié)節(jié)攀升，那么“房子一直會(huì)漲”的慣性思維就產(chǎn)生了一點(diǎn)點(diǎn)的小裂縫。

購房者越是猶豫，土地財(cái)政就越吃緊，地方債務(wù)就會(huì)岌岌可危，當(dāng)然房產(chǎn)商這個(gè)中介也是死的死傷的傷。

現(xiàn)在政府想通過保民生來保交樓，初衷當(dāng)然是好的，只是資金來源依然有限。

如去年8月底，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出了2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，三個(gè)月后，央行給六家商業(yè)銀行推出了2000億元“保交樓”無息貸款。

注意，這些都是借款，是要還的，房產(chǎn)商愿意借這錢不?

將心比心，如果我是房產(chǎn)商，我情愿破產(chǎn)也不想借這錢，破產(chǎn)我一身輕，帶著巨額財(cái)富跑路，借了這個(gè)錢利潤肯定是沒有的，但還要還錢。

所以我估計(jì)，第一批1114個(gè)保交樓項(xiàng)目，絕對(duì)是優(yōu)中選優(yōu)的，至少可以讓房產(chǎn)商持平。

比如還有可出售的房源，一旦出售可以用來兌付這些專項(xiàng)貸款，或者就剩下一點(diǎn)點(diǎn)收尾工作，投入不多的錢就能夠交付的。

即便如此，快一年了，交付率也只不過34%，說明房產(chǎn)商對(duì)于保交樓的意愿一點(diǎn)都不強(qiáng)烈，它們是沒有社會(huì)責(zé)任感的。

而那些已經(jīng)賣得差不多，項(xiàng)目卻剛剛啟動(dòng)的，這種絕對(duì)是老大難，沒戲。

因此，對(duì)于這個(gè)保交樓政策，成績是一定有的，但是路途依然漫漫，特別是當(dāng)大家都說房價(jià)要跌的時(shí)候，會(huì)更加艱難。

總之，再說一句老生常談的話，最近盡量不要買房，如果要買房也不要買期房。

在一個(gè)不明朗的環(huán)境下，最忌諱的就是匆忙做判斷。

投資里有一句話叫，不知道該怎么做的時(shí)候，就什么都不要做。