深圳樓市釋放重磅政策。11月22日晚，深圳官宣調(diào)整普宅標準，取消“實際成交總價750萬元以下(含750萬元)”這一價格限制條件。與此同時，據(jù)新華社深圳報道，深圳降低了二套房首付比例，統(tǒng)一下調(diào)至40%。

普宅標準調(diào)整疊加二套房首付比例大幅下降，對深圳樓市將帶來哪些直接影響?在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，深圳此次出臺兩個重磅政策，即降低首付和調(diào)整普宅標準，信號意義很強，利好預(yù)期穩(wěn)定，也有利于后續(xù)一線城市交易的進一步提振。

近期，各地新一輪房地產(chǎn)支持政策密集出臺，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內(nèi)已出臺多項新政，涉及公積金貸款比例上調(diào)、土拍限價放松、首付比例降低等。中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠表示，在“因城施策”背景下，預(yù)計北京、上海將視市場變化適時推出相應(yīng)的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二套房首付比例由70%、80%統(tǒng)一降至40%

據(jù)新華社深圳報道，記者11月22日從中國人民銀行深圳市分行獲悉，從11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成。

中國人民銀行深圳市分行發(fā)布通知，11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。此次調(diào)整降低了居民購買二套住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

此前，在四個一線城市中，廣州已經(jīng)下調(diào)二套房首付比例，如今深圳跟進執(zhí)行，且下調(diào)幅度較大，無論對深圳自身市場還是其他城市而言，都有不同程度影響。

嚴躍進認為，深圳降低二套房首付比例，利好改善型住房需求釋放，勢必促進換房交易，提振大戶型住房銷售。過去二套房首付比例有普通和非普通住宅的標準，此次不再區(qū)分，說明政策更加務(wù)實。尤其是購買非普通住宅的首付比例大幅下降，政策效果將非常好。

“深圳出臺新政，對于房地產(chǎn)市場將起到很大的帶頭作用，最近不排除北京和上海也松綁二套房首付政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。

普宅標準刪除“總價750萬元”限制

除了降低首付外，深圳還調(diào)整了普宅認定標準。

11月22日晚，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認定標準的通告(簡稱“通告”)。通告顯示，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)市政府同意，將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。

與此前相比，深圳取消了“實際成交總價750萬元以下(含750萬元)”這一價格限制條件，僅保留住宅小區(qū)建筑容積率和單套住房面積兩個條件。這無疑擴大了享受優(yōu)惠政策普通住房的范圍，可以使更多購房家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低購房成本。

對此，嚴躍進表示，深圳此次調(diào)整普通住宅標準符合預(yù)期。深圳此前的普通住宅標準與實際房價水平不符合，導(dǎo)致“普通住宅被認定為非普通住宅”。此次調(diào)整后，普通住宅認定不再看總價了，稅費等方面可以享受利好。

此外，嚴躍進還表示，深圳率先調(diào)整普通住宅標準，其他幾個一線城市也可能將進行調(diào)整。

目前，一線城市中，北京、上海仍執(zhí)行此前的普宅標準。以北京為例，執(zhí)行的是2014年普宅標準：五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

普宅與非普宅標準影響首付比例。根據(jù)相關(guān)政策，當(dāng)前北京首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅40%;二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅首付比例高達80%。

政策疊加有助激發(fā)潛在剛性和改善性需求釋放

深圳一晚釋放兩個樓市重磅政策，將對市場帶來哪些影響?

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，深圳調(diào)整普宅認定標準，降低了剛需或者首改群體的交易稅費成本。同時，二套房首付比例的降低，加上前期“認房不認貸”政策的落地，有利于整個深圳置換改善鏈條的盤活。

深圳此前的樓市政策效應(yīng)逐漸減弱。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月，70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，深圳新建商品住宅、二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.5%。

楊紅俠認為，今年9月份以來，房地產(chǎn)市場支持類政策密集出臺，此次深圳降低二套房首付比例，并調(diào)整普通住房認定標準，向市場釋放了積極信號，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，激發(fā)潛在的剛性和改善性住房需求釋放，促進深圳房地產(chǎn)市場回暖。

不過，張宏偉指出，深圳市場有可能會釋放一兩個月的行情，但整體來看，深圳調(diào)控政策仍然執(zhí)行比較嚴格，再加上當(dāng)前經(jīng)濟和收入信心還沒有完全恢復(fù)。所以，整個交易量的持續(xù)性有待進一步觀察。