緊隨北京之后，一線城市上海也降低了首套和二套住房首付比例、放松了普宅的認定標準。

12月14日晚間，據央視新聞報道，上海優化差別化住房信貸政策。其中，首套房首付比例由最低35%調整至最低30%;二套住房首付比例調整至最低50%。

同時，據上海房屋管理局官網消息，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》，擴大了普通住宅的認定標準，取消了普通住宅對于套總價的認定。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進點評稱：“上海因城施策用好政策工具箱，精準施策，說明重視和支持合理住房消費需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政策出臺，有利于增強市場信心，對穩定市場預期也將發揮積極作用。”

首套房首付比降至最低三成

此次，上海優化差別化住房信貸政策。其中，首套房首付比例由最低35%調整至最低30%;二套住房首付比例由非普通住宅最低70%、普通住宅最低50%，統一調整為最低50%。

在房貸利率方面，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點，即4.1%;二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加30個基點，即4.5%。

此外，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點，即4.4%，最低首付款比例調整為不低于40%。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進點評稱：“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以市民陳先生購置的總價為600萬元的第二套住房為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬;新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出;如住房屬于實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬，首付門檻降低了180萬。”

“新政還有利于進一步減輕房貸利息負擔。房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政后4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。”嚴躍進如是稱。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：“盤活置換型需求，賣小換大，把300萬-500萬總價的小房子盤活，這次普宅調整就能夠覆蓋這些‘老破小’的純剛需房源，減輕交易稅費成本，進一步激活置換鏈條。”

上海房貸“雙降”政策的前后對比

時隔9年再次調整普宅標準

12月14日，上海同步放松了普通住宅的認定標準。

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

對比此前的政策，上海此次取消了普通住宅認定中對于套總價條件的限制，并且將單套建筑面積由不大于140平方米調整為不大于144平方米。

對此，嚴躍進解讀稱：“調整普宅認定標準有利于進一步減少住房交易成本。普通住房標準關聯了優惠的稅收政策，此次調整標準，以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準后如變為普通住房，將免征增值稅(之前非普通住房按差額征收);涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%(之前非普通住房按總價的2%征收)。”

新京報記者了解到，上海普宅標準上次制定的時間是2014年，所以這也是9年來上海普宅標準的首次松動。

此前，市場上已經多次呼吁上海普宅標準調整。根據此前制定的標準，在價格方面，上海外環外230萬元內，內外環之間310萬元內，內環內450萬元內才滿足普宅的價格條件，但是9年來，上海房價水漲船高，無論是購房者還是賣房者都感嘆“符合上海普宅標準的房子越來越少了”。

普宅和非普宅對于購房者而言，差別體現在首付和稅費上。此前，上海二套住房的首付標準需區分普宅和非普宅，這樣就加大了購房者首付的支出比例;同時，普宅和非普宅交易時的成本不同，還體現在稅費上。比如，對于內環內一套450萬滿2年的普宅來說，符合普宅標準，免征增值稅及附加稅;對于500萬的非普宅來說，如果假設原業主購入價為100萬，那么，增值稅就為20萬。

上海普通住房標準調整的前后對比

億翰智庫董事長陳嘯天點評稱：“此前，上海普宅認定標準與價格和面積段有關。按該標準，目前上海二手房市場流通的大部分已經為非普通住宅。此次新政放松普宅認定標準之后，有利于減輕購房者的購房成本，降低交易環節的稅費成本，有助于提高上海二手房市場活躍度。此次新政多管齊下，降低首付、貸款利率的同時放松普通住宅認定，疊加此前‘認房不認貸’的政策，這樣就從本質上擴大了買房群體的量，增加了有意愿買房群體的支付能力，釋放潛在的購買需求，刺激有效購買力入場。”

“這輪政策效果可以持續到春節，預計春節前上海樓市有一波量的回升，未來上海也會根據市場反饋進一步調整政策方向，從而達到穩樓市的效果。”張宏偉表示。