“雖然看到住了近40年的房子被推倒有些舍不得，但想到不久以后可以住上全新的小高層還是很高興的”1月12日，家住杭州市浙工新村的浙工大退休教師陳先生告訴話人間記者。

陳老師居住的小區(qū)是杭州典型的危舊小區(qū)，始建于上世紀(jì)80年代，房屋主體采用預(yù)制多孔板及條形基礎(chǔ)，無抗震設(shè)防安全隱患較多。像這樣的小區(qū)，在全國各大城市基數(shù)龐大，以往都是采用連片舊城改造的方式進行城市有機更新。

不過，浙工新村采用了一種新的模式——重建資金主要由居民自掏腰包解決。這是浙江省首個自主更新的重建模式，在全國也鮮有先例，為城市老舊小區(qū)的更新探索一條新路徑。1月11日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，要求總結(jié)浙工新村等老舊小區(qū)改造案例經(jīng)驗做法，開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點。

目前，浙工新村13幢符合條件的樓房已全部拆除，樁基工程將與月底全部完成。

自主更新“吃螃蟹”

老破小重建為電梯洋房

“客廳、廚房、衛(wèi)生間都很小，生活多有不便。不過這還不是最主要的，前幾年被鑒定為危房，住在里面心里肯定不踏實。”陳老師說。

浙工新村一共有14幢多層住宅，建于2000年之前的共有13幢，幾年前陸續(xù)被鑒定為C級危房(僅次于D級危房，部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情)的共有4幢。陳老師家住的這一幢建成于1980年代初，正是這4幢C級危房之一。

按照官方定義，建成于2000年前的住房即為老舊小區(qū)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在國新辦發(fā)布會上透露，列入“十四五”(2021年至2025年)改造計劃的老舊小區(qū)共17萬個，涉及上億居民。

雖然居民的改造意愿強烈，但按照以往的方式舊改和拆遷由政府主導(dǎo)的情況，浙工新村并不滿足條件。2023年5月，杭州發(fā)布《全面推進城市更新的實施意見》。其中，要求針對危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升，讓浙工新村看到了希望。在與相關(guān)部門溝通后，決定在該小區(qū)采取了一種全新的自主更新模式。

“浙工新村的自主更新模式與以往的舊改或者拆遷完全不同。此前的舊改或者拆遷，都是由政府出錢兜底，但浙工新村此次原拆原建的主體是小區(qū)居民，主要出資人也是居民。”拱墅區(qū)住建部門相關(guān)人士告訴話人間記者。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授、公共政策研究院首席專家徐林表示：“隨著城鎮(zhèn)化率越來越高，在超大城市和特大城市的建成區(qū)，今后大拆大建會越來越少，通過拆遷一夜暴富的機會也會越來越少。對于政府而言，像之前那樣大包大攬承擔(dān)全部費用甚至巨額補貼的做法，從長期來看也不可持續(xù)的。”

去年5月，浙工新村自主更新之路摁下快進鍵。浙工新村小區(qū)居民以“一幢樓一代表”為原則成立居民自主更新委員會，代表多數(shù)居民行使權(quán)利，采取委托政府部門的形式實施項目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新組織向政府提交自主改造申請，政府按照一事一議方式進行審議，條件合適的支持其進行“拆改結(jié)合”的自主改造。

去年11月28日，浙工新村城市危舊房有機更新(試點)項目正式開工，建于2000年之前的13幢樓房全部拆除重建，目前項目正在進行樁基施工和地下室圍護工程。

從項目效果圖上看，重建后的浙工新村共有7幢11層的住宅小洋樓，全部安裝電梯，實行人車分流，還配建了地下車庫。按照計劃，工程將于2025年完成竣工。

居民自掏5個億

出資比例超80%

老破小變身電梯洋房，環(huán)境好了居住品質(zhì)提升了，自然是件好事。可大家最關(guān)心的問題也來了：錢誰來出?怎么出?出多少?

資金主要來源由全體居民自籌，出資額與居民的房屋面積掛鉤。拱墅區(qū)住建部門相關(guān)人士給記者算了一筆賬：“據(jù)了解，原有住房的面積部分按1350元/㎡出資，其中不滿53㎡的房源，按照53㎡計算。每戶最多擴面20㎡，擴面部分按市評估價出資，約34520元/㎡(根據(jù)不同樓層、戶型、朝向等因素略有浮動)。小區(qū)共548戶，按面積計算的出資總額近4億元。”

除此之外，根據(jù)重建方案，浙工新村還將建設(shè)400多個地下車位，每個售價20余萬元，總計可獲得約1億元銷售款。由于這些車位全部針對小區(qū)居民銷售，實際上也相當(dāng)于是居民出資。這么算下來，居民總出資額約5億元。

“居民出資額大約占到重建總費用的80%以上，其余部分由舊改、加梯、未來社區(qū)創(chuàng)建等政策性補貼予以解決，整個項目做到收支基本平衡。”拱墅區(qū)住建部門相關(guān)人士介紹說。

以陳老師家為例，他家房子原產(chǎn)權(quán)面積為74㎡，須承擔(dān)約10萬元建設(shè)費;擴面20㎡，費用約69萬元;如果買下一個車位，費用約22萬元。這么算下來，陳老師一共要投入100余萬元。“樓梯房變成電梯房之后，在保證原有住宅套內(nèi)面積不減少的前提下，最多還可以擴面20㎡，這么算下來我可以選擇一套106㎡的新房。房子大了，樓梯變電梯，還多了一個車位，我覺得這100多萬元花得值。”陳先生說。

由于戶型、樓層、朝向不同，新房建成之后不同房源價格也有一定差異，也就是“一房一價”。居民將通過抽簽等形式選中房源之后，再支付相對應(yīng)的款項。“對于經(jīng)濟困難的家庭，可由政府牽頭銀行提供貸款服務(wù)或者使用公積金支付。”朝暉街道工作人員說。

政府不再大包大攬

專家：值得推廣復(fù)制

浙工新村的自主更新，為城市更新尤其是老舊小區(qū)更新提供了一種新的方式。

杭州市建委公開發(fā)文稱，浙工新村城市危舊房有機更新項目一改過去更新項目政府大包大攬、全部兜底的局面，而是形成政府引導(dǎo)、居民出資、市場參與的多元化更新推進模式。將以浙工新村更新為試點，積極探索老舊小區(qū)居民自主更新模式。

近年來，在全國一些城市中，老舊小區(qū)居民自主發(fā)起的重建案例寥寥無幾，這其中都中央花園二期引人關(guān)注。該小區(qū)建成于1998年，是四川第一批商品房，共3295戶。2018年，小區(qū)業(yè)主向政府部門申請?zhí)岢?ldquo;自主更新、拆舊建新”的改造意愿。2023年5月，小區(qū)業(yè)主支持率已達99.9%(僅3戶不同意)，目前仍在推進中。根據(jù)此前的公開報道，重建成本由居民承擔(dān)，大約4000元/㎡。

“危舊小區(qū)更新之后，房屋價值得到提升，居民自然也就從中獲益，這也符合‘誰出資誰受益’的原則。當(dāng)然，自主更新模式在超大和特大城市更易于推廣，因為大城市的房價高，舊房更新之后房價上漲空間較大，居民的支持率就高。中小城市房價不高，更新帶來的房屋升值效應(yīng)不大，居民的意愿就不會太高。”徐林坦言。

此外，北京和南京有居民出資參與舊住房“拆除重建”案例，不過都僅涉及一幢樓房。北京案例費用由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民三方共同承擔(dān)，居民承擔(dān)比例僅10%，每戶出資額6-7萬元，重建后每戶建筑面積增加6㎡。南京案例由市、區(qū)兩級財政承擔(dān)40%費用，居民承擔(dān)60%費用，重建方案嚴(yán)格按照“原址、原面積、原高度”，不改變?nèi)莘e率。

徐林認(rèn)為：“從全國范圍來看，危舊小區(qū)自主更新都還處于探索階段。浙工新村自主更新開創(chuàng)了一個很好的先河，既有成功的經(jīng)驗也有需要面對的問題。比如自主更新雖然是以居民為主體，但并不是說政府部門就可以放任不管了，建筑規(guī)范、過程監(jiān)管等職責(zé)不能缺席。此外，危舊小區(qū)自主更新是一個新生事物，居民支持率多少才算通過，目前并無法律明文規(guī)定。100%的支持率幾乎不可能實現(xiàn)，我個人覺得門檻不能設(shè)置得太高，設(shè)在95%較為合適。這需要有關(guān)部門出臺相關(guān)規(guī)定進一步明確，為今后大規(guī)模自主更新提供法理依據(jù)。”