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韓國房價跌穿 有區域成交量暴跌70%

導讀:首爾房價暴跌30%,部分區域房價跌到40%,成交量更是暴跌70%,銀行斷供數百萬人。大量的房東因還不起錢,緊急出逃。留下的房客走投無路,甚

首爾房價暴跌30%,部分區域房價跌到40%,成交量更是暴跌70%,銀行斷供數百萬人。

大量的房東因還不起錢,緊急出逃。留下的房客走投無路,甚至選擇輕生。

韓國房價跌穿 有區域成交量暴跌70%

“失去工作后,我沒有收入,存款早就用光了。9000萬韓元的保證金,一直拖著不還給我。

我曾經去投訴也報過警,但政府關于全租房詐騙的對策,讓人非常失望。我無法再堅持下去了。

最后,希望我的死能推動這個問題盡快解決。再見。”

韓國仁川,一位30歲的男子在留下遺書后,服藥結束了自己年輕的生命。

01

“免費”的午餐

在本輪暴跌前,韓國房價過去5年平均漲幅80%,僅次于香港,是全球最熱的地區之一。

長牛的支撐條件有兩個。一方面是海外炒家的推波助瀾,另一方面,則是以全租房為紐帶的炒房體系。

韓國的全租房,又叫“傳貰房”,60年代后,韓國經濟開始起飛,大量農村勞動力進入都市,租房市場產生巨大需求。

當時的政府認為:房地產對出口導向的國策沒有助力,限制銀行為開發商、買房需求提供貸款。

如此一來,民間就形成了“自助資金系統“:租客借給房東一筆錢,一般是房價的50%-80%,房子就能免費住。

兩年后,房東還錢,租客還房,兩清。

相當于,500萬的房子,不要租金,但租客得借200萬給我周轉,無息的。

所以韓國成了全世界樓市最熱的國家。

韓國的房貸首付比例是20%-30%。假如,租戶交了80%押金,理論上,房東拿了這筆錢最多可以再買4套新房子。

很多炒房客短時間就可以累積到幾十甚至上百套,相當于用房子做抵押,從租客手里貸款,拿到本金然后再去放貸。

但房價越來越高,越后面的租戶,需要付出的押金越來越多,漸漸負擔不起。

于是,租金貸款就出現了。比如,深圳月租一套公寓,價格在4000-5000元左右。但是,如果去銀行借200萬,用來當押金借給房東,每個月產生的利息,只有租金的四分之一,甚至更低。

靠這種玩法,僅2017年至2022年8月,首爾房價漲幅高達87%,中心地段達到到了約15萬rmb/平。

但是,這并不是房地產。

所謂“全租房“,就是個擊鼓傳花的死亡游戲,年紀輕輕就背上幾百萬貸款,而且是所謂的“租金”貸,自己得不到一點實際資產。房東如果跑路了,還得替他還債。

其本質和非法集資、資金池一樣。

02

還錢和跑路

全租房房東到底賺不賺錢,本質是個金融問題,取決于當期銀行利率。

韓國樓市火熱的背后是龐大的債務,房東少則幾套,多的上千上萬套的房貸,這筆數額巨大的債務已經綁架了韓國的GDP。

在連續漲了19年之后,韓國房價崩了,為什么崩了?與銀行加息直接相關。

從2021年8月的0.5%到2023年1月的3.5%,一年半內韓國利率暴增了3個百分點。

如此規模的加息,熱錢自會調整投資方向,尤其是房地產市場的資金,不斷被抽離。

而與此同時,房東、房客的杠桿成本,也不斷推升。

直到斷掉。

房東只能低價甩賣名下房產,房價就這么一路跌下來。

但越是拋售,房價越低,房東就越還不上租客的押金,像是一場“死亡螺旋”。

甚至,不少房東無力負擔貸款,只能跑路。

2022年,韓國共發生2073起全租房押金并吞案,金額高達七千億韓元。

今年,預計押金損失將達到1.8萬億韓元,雪崩的勢頭已難以扼制。

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