SOHO中國正處在爆雷的邊緣。

8月18日，SOHO中國在半年報中發布預警，稱公司收到北京稅務局的通知，要求他們北京望京寫字樓，趕緊繳納欠下的19.86億稅金和滯納金，但SOHO中國賬上只有6億多，還不起。

欠繳土地增值稅一直是房企的“通病”，一位行業人士表示：“原來規定是要項目賣完才清繳土地增值稅，所以很多項目故意留下一部分不賣，比如車位、底商等。后來陸續出了補丁政策，不論是否賣完，都要清繳土地增值稅，但許多企業執行不到位。”央視曾經統計過，2005年至2012年八年間，房地產開發企業應繳而未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。此后行業出現過一段整治，但仍未能解決這一痼疾。

為緩解資金壓力，SOHO中國也有所行動。據悉，SOHO 中國位于北京的資產中，一些自持物業的租金下調了，其中包括光華路SOHO二期、銀河SOHO等。而要賣的若干物業中，不只是光華路SOHO二期。

此時，遠在美國的潘石屹，又有何舉動呢?自今年3月就硅谷銀行爆雷事件回應公眾后，潘石屹就再也沒有發聲了。

在很長一段時間里，“地產大佬”潘石屹，在普羅大眾眼中，更像一個“明星”。也正是在這種光環效應下，潘石屹頂著代言人的標簽，每年為SOHO省下數千萬元的推廣費用。那些年，SOHO打造的地標性建筑，也填補了中國商業辦公的空白。

然而，種種爭議下，他近兩年的口碑，跌到至暗時刻。與此同時，SOHO中國也遇到了前所未有的麻煩。

欠稅近20億，如何補?

潘石屹曾打造出不少地標性建筑。

比如光華路SOHO二期，占據北京城最金貴的CBD核心，由世界著名建筑師事務所GMP設計。再比如銀河SOHO，作為朝陽門地標性建筑，這棟辦公樓以獨特的設計風格，成為網紅拍照打卡地。

然而，你很難想象，這兩棟光鮮的大樓，如今卻跟“空置率”“降價”等字眼掛鉤。“降價是從上周開始的。光華路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。銀河SOHO調到了5元，之前是6、7元。”資深商業地產中介宋楓表示，他非常熟悉SOHO系列辦公樓的市場現狀。

這兩棟大樓的租金，曾一度很堅挺。光華路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均價，約9-10元每平方米，屬于價格較高的甲級寫字樓。即便是到這一年11月，光華路SOHO租金打了8折，每平方米也還是超過7元。而銀河SOHO，最高時候，能租出9.5元的高價。

目前，從貝殼找房上看，光華路SOHO二期掛出的62間房的租金，分別在6-10元不等。對此，SOHO租賃部的一名員工表示，“價格比較好談好溝通，有浮動的空間，但不是明面上的。”

無論如何，從整體來看，2023年上半年，SOHO北京的辦公樓，出租率和收入情況，不盡如人意。受一些早教機構搬離、附近區域有新入市中端項目、此前疫情黑天鵝等多重因素影響，光華路SOHO二期空出不少面積租不出去。而銀河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“隨著一些科技公司、教育公司的搬離，一下子空出去不少。”宋楓表示。

在SOHO旗下商辦租賃平臺能看到，望京SOHO有多達166套房源可出租。這從SOHO半年報中也可以佐證。2023年上半年，北京的5個項目出租率下滑較大。包括望京SOHO在內的3個項目出租率不足65%，剩余兩個項目出租率則不及90%。

SOHO也有辦公樓出租率不錯，比如其位于上海的寫字樓。除了SOHO天山廣場的出租率為78%之外，剩余3個項目出租率都達到了90%及以上。

北京也有表現好的寫字樓，比如麗澤SOHO，其實現了租金收入增長，上半年收入達到8988.7萬元，同比增長313.4萬元。“麗澤SOHO基本是滿租的狀態，華為在這里租了5萬多平方米，它旗下的公司也租了三四萬平方米。”宋楓告訴「市界」。同樣是SOHO的辦公樓，為何有這樣大的差距?

除了跟市場行情、企業搬遷、業務調整和整合至自用樓宇等因素有關外，還跟辦公樓的基本條件脫不了干系。“SOHO上海的一些寫字樓還是比較優質的，租金回報率也不錯，跟北京開發的一些辦公樓相比，實用性也提高了，相對成熟一些。”一名資管公司的高管告訴「市界」。

SOHO早期在北京開發的一些辦公樓，注重于外觀的好看，而忽略了實用性。以2009年破土動工，2012年落成并交付使用的銀河SOHO為例。“銀河SOHO個別戶型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋楓解釋道，剛開盤的時候，很多客戶很新奇，覺得很不錯，但經過市場的淬煉，客戶的認知提高了，“他們覺得使用率這么低，還不如花同等價錢，租一個面積更大的辦公室。”

因為出租率太低，SOHO物業的交易價格也一路狂跌。受大環境的影響，好多業主還不上房貸，于是想賣掉，卻一直賣不出去。房子就一路降價，有的房子現在快跌到三萬了。“最高的時候，能賣到8萬-10萬元每平方米。”其實，銀河SOHO有一部分物業是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆勢抄底的，正是散售給小業主的房子。

這些抄底交易，跟SOHO本身沒多大關系了，它現在也無暇顧及這些。8月18日，SOHO發布的爆雷預警顯示，公司收到北京稅務局的通知，要求北京望京寫字樓，趕緊繳納欠下的19.86億元稅金和滯納金，但SOHO中國賬上只有6億多，還不起。

事情緣起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地產有限公司(下稱北京望京公司)收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅人民幣17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值稅人民幣30,600,000元，但尚有人民幣19.86元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

除了這19.86億元，SOHO還有一筆42億元的銀行貸款，也還不上了。“可能出現交叉違約。”

對于未來如何繳納土地增值稅和相關滯納金，SOHO給出的方案是：繼續處置若干商業物業。曾填補中國商業辦公空白的SOHO，為何走到今天這一步?這得從潘石屹打造的建外SOHO說起。

當年也曾引領建筑時尚

王城還記得大一那年，剛開學沒多久時，他的建筑物理學老師在課上評價建外SOHO的那番話，“潘石屹這個項目做的不行，看著效果圖就選了最終的設計方案，建起來的房子很多功能也不好。”對于這句話，當年還青澀的王城，也深以為然。

直到大二那一年，他進入一家建筑設計事務所，看到建外SOHO的效果圖。王城才意識到，在那個特定年代，建筑物理學老師的話，并不一定對。潘石屹和SOHO選擇山本理顯的作品，的確是因為他設計的效果圖更漂亮，“競標的其他作品，很多更注重實用性，而忽略大樓的美觀性。”并且，建外SOHO是一個方方正正的用地，先做效果圖，再去做場地設計，是沒問題的。

盡管忽略實用性并不意味著就是對的，但從建外SOHO地塊絕佳的地理位置來看，也從當年潘石屹打造商業辦公樓的戰略思維來看，建外SOHO當年的定位就是北京地標性建筑。這也是王城從事設計師工作很多年后，才悟出來的道理。“那個年代，地標性建筑，好看是首選。好看才會有銷量。”

此言非虛。外觀獨特時尚，輕盈靈動的建外SOHO，一經推出立馬驚艷了許多人。在大眾“房子還能這么建的”的感嘆中，建外SOHO在開盤后的2002年和2003年，連續獲得全國房地產單體項目的銷售冠軍。就在建外SOHO被媒體稱之為北京“最時尚的生活櫥窗”的同時，潘石屹也從地產圈內紅到了地產圈外。

潘石屹這么“紅”，一方面是他在微博上擁有不少粉絲，另一方面歸功于建外SOHO老板這個身份。由建外SOHO開始，潘石屹仿佛打開了任督二脈。隨后幾年，潘石屹和SOHO中國，推出的每一個新項目，不僅吸引了所有人的眼球，還成為各區域的地標性建筑。外觀漂亮，地段絕佳，是這些辦公樓的共同點，比如前門SOHO、北京東二環工體北路上的三里屯SOHO等。

“很新奇、很時尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，銷量可謂一騎絕塵。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的辦公樓。憑借商業地產“開發-銷售”模式，SOHO進入了它的快速發展期。2010年這一年，SOHO商業散售額，達到238億元。

SOHO中國前員工司元記得，那些年只要有大型活動，都會找SOHO要素材。“很多城市形象類的大活動，SOHO都參與過。在建筑藝術這一塊，SOHO有很大創新。”但令所有人沒有想到的是，238億元成了潘石屹再也邁不過去的數字。從2012年開始，SOHO“轉售為租”。這是SOHO的第一次轉型。

做出這一決定，一方面是由于北京禁止物業散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO寫字樓，陷入了業態混亂、租金上不來的泥淖。這影響了SOHO的口碑。但轉型之路，談何容易?2014年，潘石屹轉型新共享辦公時，SOHO的營收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的營收只有17.75億，相當于高峰時的十分之一。

笙歌歸院落，燈火下樓臺。復盤來時路，除市場下行、需求不足、以及疫情重擊等因素外，這家公司多年前埋下的雷——辦公樓實用性問題，也隨著時代的進步被引爆了。王城還記得，因為排風系統不合理，望京SOHO地下停車場，總有一股難聞的泔水味;建外SOHO的兩部電梯，一等就是二十分鐘……“為什么SOHO越來越不受追捧了，其實就是中國人的審美和居住要求提升了，不過于追求多功能和時尚，更注重切實的居住需求了。畢竟，房子是用來住的。時代不一樣了。”

潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不斷拋售資產：賣地王、賣商業廣場、賣辦公樓、賣車位……2014年，潘石屹夫婦成立專項基金會，向哈佛捐款6億元。2021年，潘石屹還欲將整個SOHO，賣給美國的黑石。2022年以來，潘石屹又與SOHO進行了切割：卸任了8家企業的共14項職務。2022年年底，潘石屹被外界發現，他人在美國。

一直到2023年8月18日，SOHO中國發出爆雷預警，大眾也對潘石屹的質疑聲，到了無以復加的地步。探究潘石屹做這些事的動機，司元告訴「市界」，“早年在海南的經歷，那種死里逃生的感覺，對他(潘石屹)影響很大。他在那次泡沫來臨之前逃頂，那種極限經歷讓他的商業神經變得格外敏感。”這一次，劇情和30年前驚人的相似。

資產不好賣，租金不好收

在司元看來，潘石屹是一個好老板，沒有那么玻璃心。“潘老板有點小駝背，感覺永遠在笑，看起來特真誠。”另一名SOHO中國前員工告訴「市界」。

不過，外界也有人如此評價潘石屹，“他有農民的謹慎，小官員的逢迎，讀書人的狡黠和藝術家的取巧。妥協、投機和謹慎，給他帶來了巨大的利益。”盡管潘石屹對此否認，但有人算了一筆賬：潘石屹和張欣夫婦，在近7年間累計套現300億資產。

時至今日，潘石屹給SOHO留下的，是一個“殘局”。業績方面，上半年，SOHO 中國實現營業收入 8.22 億元，同比下降 8.32%;歸屬母公司凈利 1361.3 萬元，同比降 93%。負債方面，SOHO中國有銀行貸款及其他貸款約160.46億元，總負債約315.19億元。形成鮮明對比的，是SOHO賬面上只有6.27億元的現金及現金等價物。

但好在，SOHO還有689.2億元的總資產。SOHO的主要資產，仍是支撐其業績的“九大金剛”。即北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、朝陽門SOHO、麗澤SOHO，和位于上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。「市界」發現，近些年來，為了緩解資金壓力，SOHO一直在處置若干商業物業。

“SOHO有好多物業正在售賣。”8月30日，宋楓說。確實，從SOHO商辦租賃平臺可以看到，中關村SOHO、銀河SOHO、朝外SOHO、朝陽門SOHO、三里屯SOHO、光華路SOHO、SOHO現代城等項目，有不少物業正在售賣。“光華路SOHO二期也一直尋找買家。”盡管SOHO的資產都很優質，但賣資產以自救這條路，SOHO恐怕不大好走。

前些年，接盤SOHO資產的人中，不乏山西、陜西的煤老板、河北的鐵礦老板等。但時移世易，在震蕩的市場大環境中，煤老板們的身影變少了，稍微多起來了的，是金融企業與涉房企業。他們中的少數是想投資，大多數欲買下自用，但最終很少人出手。

宋楓曾帶一個客戶，去看了光華路SOHO二期項目。“當時，這棟大樓出價是70多億元。合下來每平方米是6萬多元，正常市場價能賣到7萬多元。”但因為客戶資金比較緊張，最后沒有交易成功。這棟樓單價不高，但體量太大了，導致總價高。

銀河SOHO的一處物業，從2021年就開始售賣，但直到今天也沒有賣出去。王城曾帶客戶去看過。那是一座商業小獨棟：地上四層，大約5000平方米，帶租約出售，售價4.2億元。王城一番評估后，將價錢壓到了2億多。SOHO認為這個價錢太低了，雙方互不讓價，最終這事不了了之。

“SOHO不愿意降價的很多原因，是這座小獨棟需繳納不菲的土地增值稅。”王城告訴「市界」，如果選擇降價拋售，SOHO在支付土地增值稅后，賣樓的錢便所剩無幾。實際上，SOHO有不少辦公樓，需要支付高額土地增值稅，比如欠了將近20億元土地增值稅的望京SOHO，便是其中的典型。

更重要的一點是，“因為一些這樣那樣的糾紛，SOHO拋售的資產，一些過不了戶。比如去年賣的資產，不少過不了戶。”宋楓向「市界」解釋道，過不了戶相當于SOHO賣樓的錢，拿不到手上。拿不到手上，就還不了手上的債。這也就意味著，靠出租自持物業，獲取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。

其實，為了將房子出租出去，SOHO中國這些年沒少使勁。除了采用打折、下調租金等手段外，SOHO這幾年一直在招人。“如銀河SOHO換了不少人，挖過去很多商業地產的人。”宋楓告訴「市界」，SOHO的銷售是所有寫字樓里面最多的。即便這樣，SOHO整體情況仍不及預期。

“大家都在控制預算，雖然有的樓租金降價到五六元，但好多客戶會去找比五六元還便宜，比如三四元的寫字樓。有的甚至跑到了五環、六環外。”宋楓向「市界」感嘆道。并且，隨著時代的進步，客戶認知的提升，SOHO寫字樓使用率低等問題，也讓很多客戶打了退堂鼓。這也就意味著，在時代大勢面前，SOHO的自救路，難言樂觀。

遠在異國的潘石屹，能解決這些問題嗎?他留下的殘局，又該如何收場?