今年以來，房地產市場并沒有如預期迅速恢復，房地產下行壓力進一步加大。專家表示，限購加劇了樓市低迷，目前沒有產業能替代房地產。

今年以來房地產市場并沒有如預期迅速恢復，反而碧桂園等頭部民營企業相繼暴雷，房地產下行壓力進一步加大。作為經濟的火車頭，房地產市場如果持續下行，將帶來哪些影響?原中國房地產開發集團董事長孟曉蘇近期在《有識》專欄上就房地產走勢做了分享。

問：最近居民一直不買房，跟以前預期不太一樣，怎么看最近居民購房意愿不強這個話題?

答：國家很早就確定的住房供給制度是“住房雙軌制”。中央近年不斷強調“建立兩個體系”，后來又要求“完善兩個體系”，就是住房市場體系和住房保障體系。現在談居民購房意愿，離不開這兩個體系。商品房滯銷和居民購買欲望不強，是購買商品房的這些有錢居民，他們的預期不好，再加上樓市限購的原因。低收入群體包括“新市民”和年輕人“新家庭”，他們購房意愿不強的主要原因，還是沒有能給他們提供足夠的保障房，這要從供給方面來考慮原因。

有些人經常混淆兩個體系。一講要消化商品房，促進居民購買商品房，他們就往低收入群體方面想，認為是要讓低收入家庭購買商品房。房改之初，我們設定的就是，不能只讓低收入人群面對商品房市場，而要讓他們能在保障房方面得到政府照顧。因為這些年保障房供應不足，所以“一低兩新家庭”不得不面對價格高企的商品房市場。這是在供給方面出了問題。所以在分析居民購房意愿的時候，特別要把雙軌制說清楚。

有錢居民不買房主要還是因為預期不好、信心不足。此外，就是樓市限購長期的政策影響，因為限購的就是商品房。希望他們去買房，同時又限制他們去買房，政策上出現了一個悖論。如果居民不愿意買房，為什么還要去限制人家購買不愿意去買的東西?所以一線城市需要取消限購和限貸。對取消限購問題我已經呼吁多年，我認為它對于商品房市場是一個反市場運作。同時我大力提倡保障房建設，我認為應當讓低收入群體能夠有足夠的保障房可以挑選，包括租或者售。現在這幾個方面都存在問題，因此居民購房意愿不強，這是非常明顯的現實。

問：今年地產政策一直在出，包括從去年年底，比如說地產三支箭，到今年政策也在放寬，都希望能夠促進居民買房，包括存量房貸款也有一些松動，為什么還是沒怎么見效?

答：商品房今年以來的投資和銷售都在下降，投資下降了 8. 5%，銷售是銷售額和銷售面積分別下降了 1. 5% 和 6. 5%。這個下降趨勢可不是好事。去年全國樓市就丟了5萬億元。樓市是一個18.2萬億的巨大規模，結果去年一下子就從 18.2萬億跌到了 13.3萬億，丟了5萬億銷售額。

這5萬億元對于我國經濟是什么概念?如果把它折成GDP，是中國 GDP 總量121 萬億的 4. 4%。它比全國汽車新車銷售額4.6萬億元的全部數額還要多，比全國一年基礎設施投資平均額4萬億元還要多，是我國一年引進外資總額1.2萬億人民幣的4倍還要多。國民經濟少了這么一大塊，對經濟的影響就很大了。我希望在今年能夠樓市恢復，但現在來看樓市在繼續走低。本來已經從一樓走到地下室了，現在又在從地下一樓走到地下二樓。相比全國的房地產市場曾經達到的18.2萬億規模，今年又要繼續在13.3萬億的低點往下跌，今年有可能就再丟掉5萬億或者比5萬億還多。這對國民經濟發展肯定不利。

我也看到現在相關產業的困難，包括鋼鐵、水泥、其他建材、陶瓷、玻璃、家電，國務院還專門開會要促進家居市場。這些行業面對的困難都受到房地產低迷的拖累。房地產特別是住房建設又直接關系到民生，關系到人民群眾的居住條件改善和家庭財產安全。所以樓市繼續低迷，對經濟增長是拖累，對人民群眾的正常生活也是損害。

問：房地產市場的一直持續下行，對經濟造成影響，后續有什么解法?

答：現在解法不多，最主要的化解方式還是要在政策上調整優化。對于商品房市場來說，就是要取消限購限貸，包括建設部所指出的一些大城市的貸款“認房又認貸”等都應當取消。另一個解法就是，在商品房開發投資下降的情況下，要及時加強保障房建設，不僅可以彌補投資增長，而且可以進行房地產供給結構調整。

房地產發展本身得了什么病?主要是在商品房發展的同時，忽視了保障房建設。本來在當年房改時，我們就設計的是“市場供應商品房，政府提供廉租房”，享受保障房的城鎮居民家庭應當占到50%。這是從英國學到的經驗、是從香港學到的經驗。

我們是社會主義國家，更關心人民群眾的生活狀況，特別是低收入群體的居住條件。現在既然樓市下滑、房地產投資下滑，為什么不能在這時大規模啟動保障房建設?保障房建設一兩年就會有產出，就讓“一低兩新”家庭能有指望，就不會只面對價格高企的商品房市場。現在人們批評“收入房價比”、要求“取消公攤”等等，都是在做無用功。真正解決問題的是要為中低收入家庭大規模建設保障房。

問：目前整體市場保障房供給沒有那么大的原因是什么?

答：主要是認識不足，在相當長的時間里，忘記了當年房改方案設計的“住房雙軌制”。主管部門過度依賴住房商品化，認為只靠商品房就能夠解決所有問題，包括解決低收入群體的住房困難問題。他們認為居民“4斤的龍蝦吃不起，1斤的龍蝦能不能吃得起”?他們認為“鮑魚切小”就能夠滿足中低收入家庭的需要。他們不知道中低收入家庭需要的不是龍蝦和鮑魚，而是豬肉燉白菜，大蔥炒雞蛋。結果保障房沒有足夠提供。這種認識偏差多年沒有真正改變。2014年以來又在土地供給上搞“一律招拍掛”，取消了協議出讓。本來在1994年設立房地產法時，規定的是建設用地可以招標拍賣，也可以協議出讓，協議出讓的土地主要就是指保障房建設用地。兩個部門發文就改變了法律規定，所有土地都要拿出來賣高價。

本來保障房之所以能夠價格低廉，主要是因為沒有地價，結果都要求賣高價。把所有開發企業都趕到市場上拿高價地，怎么能夠建出保障房來?還推廣一個餿招叫做“限地價、競配建”，讓商品房開發企業承擔保障房建設責任，這就把政府職責給忘了。特別是不能提供不收土地出讓金、只收土地成本的土地，保障房是難以建設出來的。

現在很多大城市的地價都超過了房屋建設成本，甚至占房價比例的2/3。保障房建設需要供應不含地價的土地，當年我們建的“經濟適用房”就是個示范。這些政策上的偏差需要從總體上糾正。我國住房體系建設不能只建商品房，不能光給富人蓋房子，更需要服務普羅大眾，包括服務中等收入家庭、中低和低收入家庭，為“新市民”和“新家庭”蓋房子。現在大城市里缺的房子，主要是供中低收入家庭居住的房子。

現在中央對加強保障房建設已提出明確要求。中央政治局最近在 4 月和 7 月召開的兩次會議，都明確提出“規劃建設保障性住房”，“加大保障性住房的建設與供給”的要求。現在最重要的是落實。我希望能在學習領會中央精神后，主管部門和地方政府能拿出有力行動。

問：房地企業遇到很大的困難，今年拿地的更多是國企，未來房地產市場會出現大分化嗎?

答：現在遇到困難的不光是民企，據我所知很多國有企業也遇到困難;遇到困難的也不光是房地產企業，很多房地產關聯行業也陷入困境。由此又影響到了就業。很多中小企業是圍繞著房地產相關產業服務的，企業萎縮就要裁員，這些企業裁員下崗就會造成失業，能維持就業的收入水平會降低，這些問題都是相關聯的。究其源頭，行業本身不景氣與企業不景氣，還是受到整個樓市不景氣所影響。現在凡是跟樓市有關聯的行業，受到的影響都很大。這就能看清楚到底是什么因素對國民經濟發展不利。至于說能不能用別的行業發展把窟窿補上?我覺得這太困難了。我國樓市有這么大規模，在國民經濟中占了這么大的體量。現在把41個制造業與采掘業合成一個整體，房地產業位居第二;只要把制造業分成不同門類，房地產就是第一大產業。

我剛才講了兩個因素，一是信心不足，這是民間的問題，再一個是限購、是政府的問題。這兩個問題又相互有關聯，不能說是樓市低迷造成限購，而只能說是限購加劇了樓市低迷。

未來中國的房地產行業走勢，應當是完善住房雙軌制。這就需要國有企業和央企要退出競爭性房地產領域，要專注建設保障房。商品房要靠市場化的企業來建設，它們在房屋建設上精益求精，創立了很多品牌，現在其中一些企業爆雷是市場萎縮。未來房地產企業還是要各司其職。

國企和央企本身具有公共服務職能。過去我在中房擔任總經理和董事長期間，中房集團在全國230多個城市設有企業，就是以履行公共服務職能為主，我們所考核的不是利潤，而是每年能夠完成多少建筑面積，能夠提供多少房屋。從來不要求各地公司賣高價，反而要求企業注重社會效益和環境效益。在很長時間里，有中房在全國各地提供最大的房屋建設體量，而且主動控制房價，讓全國各地的房價都漲不起來。因為中房的房子賣得便宜，其它企業的房價就漲不起來。

后來房價過快上漲的出現，是因為失去了國企和央企的帶動作用。現在需要反思，需要讓國企央企重新回歸保障房本位。有人擔心建設保障房不賺錢，本來就不應當以賺錢為目的。但是保障房的開發規模大，設想如果保障房建設就能夠達到5萬億元的投資規模，能夠補上商品房市場丟掉的5萬億元銷售額，這是多么大的經濟效益和社會效益!保障房本身不含地價，房價大約只是商品房價格的1/3，這樣的房子居民能不喜歡嗎?有專家說城鎮居民都不需要房子了，老百姓房子太多了，那是他身邊的人房子太多了，我接觸這么多的低收入群體，他們都急需要改善自身住房條件。保障房本身不愁銷售，開發企業沒有風險。居民購買保障房還可以得到公積金貸款和銀行貸款的支持，首付款比例和利息都低，這樣低收入群體就能夠用自己的力量來買房，租房價格也會更加合理。所以現在要考慮的是，要讓國企和央企回歸保障房建設本源。

以上想法都不是我剛剛提出來的，而是在25年前就提出來的，是在房改方案提出雙軌制的時候就提出來的。國務院已多次要求國有房地產企業退出競爭性房地產領域，結果沒想到這些企業后來都是去高價拍地，再把高價地建成高價房，借此牟利，方向恰恰走反了。當然現在讓國企去拍地另有別的原因，地方政府實在賣不出地，就動員國企央企和政府平臺公司來買，即使如此，1-7 月份全國的賣地收入還下降了 19.1%，這又會造成未來的房屋供給不足。所以這些問題不僅是民企的問題，更是整體的問題。當然民企目前面對的困難尤其令人關注。

問：假如保障房上來了，價格也是市場的一半，會不會導致其他市場化的商品房價開始大跌?但是地方政府好像一直在把樓價給穩住?所以這里面會有一些矛盾嗎?

答：你所說的問題是一種沒有出現過的情況，是一種猜測。保障房價格大約是商品房價格的1/3左右，是因為現在地價普遍占大城市房價的 2/ 3 。但是保障房建設成本不能低，它所需要的鋼鐵、水泥、陶瓷、玻璃等建筑材料都不能少。這樣就造成保障房建設對于相關產業的拉動力不比商品房建設少，只不過政府沒有在這些房屋上征收高地價，只收回土地成本價。另外，開發商不謀求高利潤。這些本來就是我們的設計，我從事房地產行業時主要是建保障房，一些媒體把我叫“中國保障房之父”。我所領導的中房集團當時提供了全國很多城市住房的20%，當保障房上市量大的時候，平均房價就漲不起來，是保障房把房價平均下來了。

而我們并不是追求平均房價，平均房價對于老百姓沒有具體意義，低收入居民關注的并不是別人房價上漲，而是自己能買到或租到保障房。我們在房改初期也發現，每當保障房集中供市應市的時候，房價就顯得低。2000年三季度北京平均房價一下跌了很多，但是各個企業以及管開發的人都說房價沒降啊，實際上就是經濟適用房集中上市造成的，這是一種良性的平均房價降低。

有人把我說的這個方案叫作“新加坡經驗”，新加坡“組屋”購買者占了居民家庭的87%，“居者有其屋計劃”在新加坡落實得比較好。這些組屋價格僅是商品房價格的 1/3，商品房價格再上漲也傷害不到組屋家庭。但是當商品房價格上漲后，組屋價格也會跟著上漲。組屋購買者雖然是中低收入者，但他們的房產增值也是穩定的。

我希望我國的住房雙軌制建設能夠不亞于這些國家和地區。我國有足夠的土地，也有足夠的開發能力，現在就是需要政策引導。我認為社會輿論不要過度炒作商品房價格高，說什么“低收入者買不起”。為什么要讓低收入群體去買商品房呢?為什么不為他們提供保障房呢?建設保障房國家也不吃虧。剛才我說到了鋼鐵、水泥等各個相關產業一點也不耽誤，全都能拉動起來，建筑施工也不耽誤，也都能夠拉動起來，銀行金融服務也能夠受到拉動。唯獨就是讓出了地價收入。地方政府現在不是沒有土地，招拍掛的土地是適用于商品房的，要對保障房另外提供一些土地，這些土地也不能夠離城市太遠。所以現在我們應當把注意力放在保障房建設上。

在保障房建設過程中，政府的行為要更多地轉到保障房方面。保障房幾乎是政府行為的全覆蓋，包括從供應土地到組織投資，保障房分配給誰，是售是租?哪些家庭可以用優惠價格來買?這都必須是由政府來判斷。這些房子賣之后的管理也需要政府行為，包括租賃房到一定時候可以轉成銷售，讓低收入群體可以拿保障房的價格買到這些房屋，這也都要靠政府行為。

香港特區政府管理這件事情的部門，是在房屋土地局設有“居屋署”和“公屋署”。“居屋署”是建產權型保障房的;“公屋署“是建租賃型的保障房的。這兩個機構都是政府機構，這兩個機構有多少人?兩個署長跟我說，我們加起來有 2000 人，我問怎么這么多人?他們說主要是工程師，都是管房屋建設和房屋管理的。香港本身是小政府大社會，但是卻有 2000 位公務員在管保障房。

我并不是說香港管得多么好，近年香港忽視保障房建設讓居民意見很大。但是他們在制度設計上還是值得我們學習的，我們在制度設計的落實上還有欠缺。現在中央再三要求加大保障房的建設和供給，我們需要在這個時刻更多提醒全社會，要完善保障房的供給體系，要加大保障房的供應量，特別要引導低收入群體不要再去拿自己的收入水平跟商品房價格比，不要把政府行為給引偏了。政府的注意力不能都集中到打壓商品房高房價上，應當把注意力放在保障房建設上。

有些地方政府就在琢磨著應對老百姓的說法，把“公攤”從顯性變成隱性。對公攤問題我講過，我不在意這事，因為它取消不了，不過就是把它隱藏起來了。現在又把“取消公攤”的事當成大事來辦，不就耽誤了保障房建設嗎?目前有些輿論就是不懂裝懂，把跟普通老百姓生活無關的問題拿出來炒作，沒有必要去搞這些無用功，那只是把榴蓮剝了殼賣或把帶著殼賣的不同，剝掉殼就以為不付殼錢了?殼錢一樣讓買家出了。有人說為什么還按帶公攤的收物業費?其實取消公攤以后物業費也是要漲價的，里外都一樣。所以不要熱衷于做這些無用功。把公攤隱藏起來的做法沒有實際意義。要引導大家都來關注保障房建設，要用各種力量來推動保障房建設。

問：一些地產企業爆雷以后，房子很有可能就爛尾了，百姓可能就拿不到房，但是很多老百姓可能已經交了錢，一些百姓拿不到房，還需要承擔還貸的責任。銀行、地產這個時候好像都不需要承擔那些責任，因為他們都把錢都給收了。為什么老百姓買房像是在買一個高風險的理財產品?

答：這件事情我也很不滿，我也很憤慨為什么房屋都爛尾了，還要老百姓繼續付按揭款?明明是房屋不能按時交，但是老百姓卻承擔著損失，我認為這個問題應該有個解決辦法。能夠讓開發商承擔也罷，如果開發商本身已經沒有能力承擔了，那么銀行在這個時候是不是也應當承擔一些。總之把所有的風險都壓到老百姓頭上是不對的。

問：恒大、碧桂園現在爆雷成這樣，您感覺后面怎么辦?

答：現在不僅一些民營房地產企業爆雷，不是也有人說某某央企背景的上市公司也要爆雷了嗎?這還真不是個別現象。長期的市場低迷會給企業帶來困難，包括還不上債的風險。

一方面企業需要反思在市場形勢好的時候頭腦發熱過度擴張。另一方面也不能把所有責任都推給企業。因為市場整體形勢發生改變，就不只是個別企業的問題，而是整體上的問題。目前的問題不是在順暢市場條件下出現的，而是在人為設置障礙的環境中出現的。我把在“限購”狀態下分析市場狀況，比喻為在一條封閉的道路上數車流，在一個關門的商場里數客流，不可能看到真實的情況。這就是限購政策延續到現在的不合理性。

有的媒體問我，為什么政策都調整了，到現在為止還不見效?我就反問到，政策調整了嗎?中央確實做出了決定，但是得到貫徹落實了嗎?現在有人以為“說到了就是做到了，做到了就是做完了，做完了就是做好了”。從中央政治局會議7月下旬提出“調整優化政策”到現在，那些超大、特大城市的樓市政策調整了嗎?那些原來維持“限購”的一線城市，哪個調整了呢?媒體有時候太天真，以為中央說了大家就會去做。且不說房地產政策調整到經濟中產生作用會有一個滯后期，房地產政策從改變到政策發揮作用一般需要 9 個月時間。而到現在有些城市連動也沒動。對現在的問題我也很擔憂。下半年已經過去一個月了，能不能夠按照中央的要求趕快調整政策?能不能把中央政策要求落地?我用老百姓調侃人的一句話：“瘸子打圍坐著喊”。為什么只是喊喊?因為他沒有好腿。在響應中央號召方面，是不是能夠真的拿出措施來落實，包括落實建設部長所提出的“取消認房又認貸”的要求?