近日，北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍表示，地產低迷在于市場供過于求，處于產能去化階段。現階段宏觀經濟形勢要求中國必須對房地產行業好一點。

近日，國家統計局公布三季度GDP增速等系列核心經濟數據。據初步核算，前三季度國內生產總值913027億元，按不變價格計算，同比增長5.2%。分季度看，三季度GDP同比增長4.9%，環比增長1.3%。

消費連續兩月回升、制造業韌性較強等數據顯示經濟已出現積極變化。看到亮點的同時，房地產投資增速持續下行等情況也不容忽視。該如何看待三季度經濟表現，備受關注的地產疲弱、地方債化解、民間投資低迷等問題又該如何解決?

北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍在《有識》欄目表示，從近期數據來看，當前經濟基本見底。

針對地產行業的下行壓力，他表示，地產低迷在于市場供過于求，處于產能去化階段。部分地產泡沫被擠壓，短期投機機會減少，降低了市場活性。現階段的宏觀經濟形勢要求中國必須對房地產行業好一點。房地產仍然是中國的支柱產業，不要讓它死掉，要精心呵護，應提供補貼、貸款等支持。

以下為訪談實錄：

問：三季度GDP同比增長4.9%，如何看待三季度經濟數據表現，經濟見底了嗎?

蘇劍：從近期數據來看，當前經濟基本見底。從8月份開始，價格增速、外貿增速、消費增速均出現了不同程度的上漲，同時9月居民新增貸款也出現了一定的修復。具體來看，8月份，CPI增速有負轉正，出口降幅顯著收窄，社會消費品零售總額同比增速顯著上漲;9月份，受基數效應影響，CPI增速小幅波動，但PPI降幅持續收窄，出口降幅繼續收窄，社會消費品零售總額同比增速繼續上漲。

問：三季度房地產開發投資拖累固定資產投資。多地出臺限售、限購政策，給房地產松綁。房地產開發投資和商品房銷售情況還沒有明顯改觀，該如何看待政策效果?

蘇劍：2023年8月21日1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，其中，5年期以上維持4.2%不變，1年期降10個基點，與個人住房貸款和企業中長期貸款關系緊密的5年期以上LPR未變。可見，市場默認當前房地產市場屬于供過于求，正處于去庫存階段。當前房地產市場的政策主要針對的是存量房的消化，因此對于房地產投資的帶動影響較小。

影響存量房消化的因素在于人口已經開始減少，而中長期來看，房價的決定因素就是人口。人口減少意味著住房需求降低，房價會下跌。人口的頹勢無法扭轉，房地產銷售的情況就會一直會向下。

問：一些人認為，要確保經濟復蘇，中國實質上需要救市，采取更多措施來幫助開發商重組債務，完成未完工項目，同時通過給予直接補貼來增強購房者的信心。這個救市措施真能拯救低迷的房地產市場嗎?現階段的房地產究竟需要怎樣的政策?

蘇劍：我們需要一個健康發展的房地產市場，補貼只能是暫時的指標不治本。當前導致房地產市場低迷的原因主要有兩方面。

其一，市場供過于求，處于產能去化階段，部分對開發商的政策傾斜的目的是防止出現大規模資金鏈斷裂，引致系統性風險的發生。其二，經濟下行壓力加大的情況下，部分地產泡沫被擠壓，短期投機機會減少，降低了市場活性。居民收入增速下降，復雜的國內外經濟形勢下，地產泡沫縮小是必然的，不是通過補貼就能催生出來的。

現階段的宏觀經濟形勢要求中國必須對房地產行業好一點。房企現在遇到的困難比較大，在拖累各地區的經濟。房地產仍然是中國的支柱產業，應該精心呵護它，讓它不要死掉。該補貼就補貼、該貸款就貸款，給他們提供一些支持。

問：從地方到中央，政府部門都在以各種方式表達對民營經濟的重視，比如民營經濟31條、發改委設立民營經濟發展局。從過去的觀察研究角度看，中國的民營企業家真正需要的是什么?如何讓民營企業家恢復信心、敢于投資?

蘇劍：要讓民營企業愿意投資，首先需要提供一個良好的環境，民營企業自己就能成長起來。前一段時間，在輿論場上針對民營經濟出現了不少錯誤言論，如“民營經濟退場論”、給民營企業家亂扣“資本家”“剝削者”的帽子等，這些言論影響了民營企業家的信心。另一方面，有些民營企業比較集中的行業，因為政策制定過程中隨意性較大，其發展預期和信心也受到了影響。

建議一方面，要繼續擴大“穩增長”的措施，推動國內終端消費需求的擴張;另一方面，要大力穩定投資環境，保持政策的連續性，使企業明晰發展的方向。

需要創造一個良好的營商環境，讓民營企業家能夠正常地利用自己的專長在市場上賺錢。賺錢的時候不用擔心會被無緣無故抓起來，也不用擔心錢賺了以后不是自己的，要依法平等保護民營企業產權和企業家權益。

問： 9月消費增速回升，剔除基數影響，當前消費實際情況如何?

蘇劍：我們認為，自8月份開始，消費已經釋放出企穩的信號，無關基數效應。9月社零增速繼續上漲，進一步佐證了我們前期的觀點。去年同期存在一定的低基數效應，但從具體分項數據來看，導致9月社零增速較8月上漲的主要因素是限額以上企業商品零售總額增速的上漲，但其并不存在明顯的基數效應。特別是餐飲業的消費數據表現較好，增速很高。9月份，餐飲收入4287億元，增長13.8%。我們自己也能實際體會到，出去吃飯，包間火爆想進都進不了。因此，可以說剔除基數效應后，9月消費增速依然是上漲的。

問：央行對城市銀行儲戶進行的一項長期調查發現，第二季度約有58%的受訪者表示傾向于增加儲蓄存款，自2019年年中以來上升了近15個百分點。只有24.5%的人傾向于增加消費。如果居民儲蓄繼續維持高增長，會對經濟帶來哪些不利影響?我國應該如何制定符合本國情況的消費政策，既能提振消費，同時避免短期大劑量刺激的后遺癥?

蘇劍：居民儲蓄增長抑制了終端消費的增加。對于消費的刺激，根本仍然在于穩就業、穩收入預期。短期來看，穩定資產價格存在空間。前三季度，全國居民人均可支配收入同比增長6.3%，較上半年下滑0.2個百分點，

其中，財產凈收入下滑1.0個百分點，是拉低全國居民人均可支配收入增速的主要因素。提升財產性凈收益最重要的還是取決于經濟形勢。

問：9月份開始，內蒙古、遼寧、天津等多地相繼接力發行特殊再融資債券來置換隱性債務，緩釋風險。如何看待發行特殊再融資債券的作用?亦有專家指出，發行特殊再融資債券空間遠不能滿足地方政府化債需求，你怎么看待這個觀點?

蘇劍：目前地方政府的債務確實比較多，而且時間期限配合的也不是非常完美。在地方地府自身沒有錢去還債或改善其面臨的情況下，就采取發行特殊債融資債券的方式，目的是化解地方債。

地方政府的債務規模差別比較大，債務規模小一點的地方發行特殊再融資債券可能作用較大，而債務規模大的則起不了太大作用。

其實對中國來說，化債最簡單的辦法就是適當變賣國有資產，每個地方政府都有大量的國有資產，只要愿意變賣，其實中國地方政府的凈資產是正的，完全負擔得起負債。但因國有資產不能流失的約束，導致化債左右為難。例如貴州，如果能把茅臺股票賣一點，那馬上就能化解債務危機。

問：四季度經濟運行的動力和風險有哪些?在穩增長方面，還有哪些政策工具可用?

蘇劍：受全球貿易形式的復雜化影響，自外需的不確定性仍然是四季度經濟運行的主要風險點。

對于發展動力，通過對近期數據的跟蹤，8月以后經濟復蘇的腳步加快，尤其在消費、制造業投資方面。穩增長方面，后期新基建投資或將配套經濟的復蘇，提前部署。