近日，原中房集團董事長孟曉蘇在《有識》欄目上，就保障房建設問題做了聊天式分享。他認為，建設保障房，可以讓普通民眾實現共同富裕。

近日，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發〔2023〕14號文)引發市場熱議。房子問題一直是中國百姓關注的焦點，孟曉蘇作為原中房集團董事長，對保障房建設有獨特的經驗，近日孟曉蘇在《有識》欄目上，就保障房建設問題做了聊天式分享。他認為，不必擔心保障房被高薪階層拿走，不能因擔心腐敗而妨礙建房。商品房中也有腐敗，但最終會被追究查處。保障房在由低收入家庭購買持有后，未來應可以與商品房并軌，五年或十年后在一定條件下可以進入市場進行流通交易。現在對于保障房建設唯獨讓人不放心的是，不知道說完以后是否執行。

以下為分享全文：

1、為何重提保障房建設?

我認為“新房改”有可能會成為中央關注的一個工作方向，這源自我和媒體提出的建議。現在的黨中央從善如流，“中國夢”這個詞匯最早就是由外媒炒作起來。*總書記剛上任時闡述了執政理念與宏偉目標，外媒紛紛議論說，“這就是中國夢啊”，中央很快就接受了“中國夢”的提法，成為鼓舞全國人民奮進的鮮明旗幟。我的建設保障房建議也已被接受多年，今年中央已幾次發文要求啟動保障房建設;商品房恢復市場原則的意見也被接受了，國務院文件提出“商品房要回歸商品屬性”。如果真能這樣做，那不就是我提議多年的“市場歸市場，保障歸保障”嗎?剩下的問題就是要不要推動“新一輪房改”?要不要讓現在的年輕人家庭和新市民家庭也享受一次老職工們享受過的房改優惠?如果不提供保障房，對這些低收入群體當然是不公平的;如果未來他們所持有的保障房受限不讓進入市場流通，那也是不必要的。建設保障房建議一步步推進，現在成果已很明顯，停下來不做似乎不太可能了。

我堅持多年呼吁保障房，從 2005 年講到現在，最近幾年我講得更多，是因為這件事確實被忽視了很長時間。現在中央明確提出“加大保障房建設與供給”。最近房地產市場低迷的根本原因，就是因為多年不建保障房，造成房價上漲就打壓商品房，把市場信心給打壞了。現在已經認識到，保障房能夠讓人民群眾放心去追求美好生活，商品房面對的是改善型需求。房地產調控方向也要進行調整。我認為這些就是理性政策的開端。現在唯獨讓人有點不放心的是不知道說完以后做不做，歷史上做了多次保障房建設決定，但是執行上問題不小，制度設計上問題不小。比如地方財政處于對土地出讓金的依賴，舍不得拿出土地給低收入群體蓋保障房，其根本問題在于到底是不是心里有人民?是不是按照習總書記要求的“人民至上”、“一切為了人民”?對低收入群體和“兩新家庭”的居住困難，不能只是說說而已，甚至連說都不愿意說，讓他們只能面對價格不能接受的商品房市場。

對于這些問題，我覺得現在從講理方面人們已經聽明白了。過去很多專家不講保障房，而熱衷于議論“收入房價比”，要求“降低商品房價格”或“取消公攤”，我認為這些說法都沒有用。魯迅批評道：“扯淡的事，干得很專業，專業的事，干得很扯淡”。前面那些說法大都是扯淡的事，專業的事情是建設與提供保障房。再一個問題是，既然要搞活商品房市場，那就要全面取消商品房限購。“取消限購”的要求也不是中央提的，是我和一些專家們持續呼吁的，主管部門提出的改進意見只是“認房不必認貸”。現在在房地產調控政策問題上，實際上是按照我與專家們的建議在推動，包括保障房建設、推動新一輪房改等問題。我所提出建議的事情都有點不可逆性，如果不按照這些建議的方向做，就會受到經濟規律的懲罰。認準這個方向前行，就會走上平坦大道。

2、保障房會不會打壓商品房市場價格?

不能說供應了豬肉白菜做家常菜，就會影響到鮑魚和魚翅的價格，這是兩碼事。過去不去建設保障房，讓低收入群體靠微薄收入來面對高企的商品房價格，那是不正確的。低收入群體的住房需求要靠加大保障房供給來解決。如果說建了保障房就會造成商品房價格下跌，那也是胡思亂想。它能造成“平均房價”下降，而不是“商品房價格下降”。新加坡的住房保障體系比較完善，組屋覆蓋到80%以上的居民家庭，但是最近幾年商品房價格漲得離譜。新加坡政府用大幅度提高印花稅的方式來應對商品房價格上漲，用稅收來增加保障房建設投入。新加坡有如此大量的保障房，也沒有造成商品房市場低迷。所以這個提問是面對沒有見過情況的猜測。

3、保障房如何分配才能讓真正有需要的人拿到?避免被高薪階層拿走?

商品房是市場經濟，保障房是計劃經濟。我過去多年擔任建設保障房的央企負責人，中房集團公司歷史上就是建保障房的。保障房從建到分配到后續管理，需要大量的政府行為介入，各國各地政府在這時候都是不可能缺位的。我國各級政府的管理能力強，從供地到投資，再到住房分配與后續管理，都需要政府行為的參與。住房分配完全可以通過社區管理，鑒別清楚哪些人是可以享受保障房待遇的。我們不用懷疑地方政府的管理能力，至于會不會出現腐敗?哪里都會有腐敗，商品房領域也有腐敗，不少官員不就是通過加大購房打折，變相收取賄賂嗎?事后不是都被追究了嗎?所以這些都不必顧慮。

一說要建保障房，就所有的顧慮都出來了?真是可悲。如果我們能夠成規模提供保障房，政府管理行為一定能夠跟上，實現“雙軌并行”是沒有問題的。不能說因為修了公路，高鐵就不運行了。當然，有公路可能會分流一些坐高鐵的人。建保障房本身不會影響到商品房的價格。另外一方面，由于土地不限價，商品房當然就不應該再限價，在這種情況下反而有會推動商品房價格向市場回歸。關于保障房分配問題，解決起來也不復雜，鑒別哪些人可以分配保障房，區分哪些人排隊排在前面或排在后邊。即使是需要排隊等待幾年的，人們的心態也都比較平穩，知道過幾年就能得到保障房了。因此也就增強了追求美好生活的信心。

4、保障房具體要保障哪些人?

具體到我們國家的大城市，應當是“一低兩新家庭”，“一低”就是低收入家庭，“兩新”一是指“新市民家庭”，一般指的是進城農民，再一個就是“年輕人新家庭”。這些表述多見于中央文件，比如“兩新家庭”已在前幾年文件中講得很清楚了。原先曾經把進城農民叫“農民工”，從2000年起我就建議不要用“農民工”稱謂，而應該叫他們“新市民”。現在“新市民”早已被接受，而且新市民和年輕人新家庭也是其他國家與地區保障房的主要服務對象。具體細分起來包括藍領工人、教師、復轉軍人、級別不高的公務員等，都是保障房的服務對象，所以我們概括為“一低兩新家庭”，這樣的表述比較貼切。

關于保障房的覆蓋面，我的觀點是，在我國超大城市與特大城市要能夠覆蓋到 50% 的居民家庭。因為25 年前我們寫出的房改方案就明確提出了政府需要在70 個左右大中城市建設廉租房。我國中等城市和小城市的房價本身跟商品房價格差異不是很大，這些地方的地價都不太高。而在超大特大城市的房價里，約有50% 甚至2/3 是地價。比如說，北京的平均房價是6萬元，樓面地價每平米是4萬元，如果不收土地出讓金，只收基本稅費，保障房價格就能夠低到2萬元，就相當于商品房價格的 1/3。

保障房覆蓋大城市的50%家庭能不能做到?可以做個分解，首先是老職工和老干部，他們在歷史上已經享受了保障房優惠，這部分人當然應當算入50%保障家庭了;第二是現在有些單位，包括黨政機關和企業在建設自建房，這些房屋都是保障房;第三是房地產開發企業在舊區改造的時候建造的拆遷安置房，基本上也是不讓拆遷戶支付多少錢的，提供的房子也是保障房;第四是國家近幾年提倡建設保障房，包括產權型保障房和租賃型保障房，其中包括 2008 年起建設的3600萬套保障性安居工程，最近幾年又建了不少保障性租賃房，這些都是50%保障家庭的構成部分。所以保障房在大城市占到 50% 是可以做到的。并不是說現在就必須按照 50% 家庭供應，而是歷史上已經解決了不少，現在需要根據各個城市的具體情況來確定到底還需要建多少。

保障房建設要高度重視起來，要大規模啟動建設。它不僅是解決民生問題，也是因為這幾年房地產市場萎縮。這種情況讓鋼鐵、水泥、建筑業、家居、家電產業都受到影響。如果能夠加大保障房建設，恰恰就能夠堵上商品房銷售下降的大窟窿，而且補上了民生短板，可以叫做城市居住基礎設施建設，也可以借此促進房地產供給結構調整結構，向新的發展模式轉型。所以現在這個時候規模化地建設保障房，實現當年房改方案中提出大城市覆蓋到50% 家庭的目標，是很有意義的事情。

5、過去幾年保障房做的效果怎么樣，存在什么問題?

應該說在 25 年前即房改之前，我國主要缺的是商品房而不是保障房，那時我們中房集團公司就是在全國230多個城市建設保障性住房的。當時中房集團公司就是協助主管部門管理全國住房建設計劃，并以央企名義來投資建設各地住房。那時可不是只靠地方財政資金投資，我們每年都給地方公司撥錢建設，中房公司每年要安排全國建房計劃的20%，把相應資金撥到 230 多個城市的中房公司。所以我現在提出中央財政應該出錢建設保障房，這不是突發奇想，而是經驗之談。房改之前我們缺的是住房商品化，所以雖然建了不少住房，各單位把這些公房以低廉的價格租給職工，但是遠遠滿足不了人民的需求，更多人是住不上房的。房改之前全國城鎮平均下來城鎮人均建筑面積僅 17 平方米。

房改目標主要是推動住房商品化。但是在住房商品化后，又出現另一個傾向，就是認為市場化能夠解決一切問題，于是就忽視了保障房。2005年我批評全國在保障房方面的投資太少，只占 3.5% 到 5% 。2007 年國務院曾經做出過決議，要加大保障建設，但是連續幾年又沒給多少錢。直到 2008 年國務院領導人把遼寧保障房建設經驗帶到了全國，才推動了保障性安居工程在全國的推廣。但后來發現的問題是，由于沒有中央財政的投入，都是靠地方政府自己出地出錢，一些地方政府為了完成套數指標，就把這些房子都建到了很遠的地方，包括遠郊區或小縣城，因為在大城市舍不得拿出這塊地。所以形成了一些無效供給，后來被人們詬病。這是因為在保障房的操作方面出了紕漏，沒有央企的投資參與是不適合的。

現在中央特別重視保障房建設，今年四月份中央政治局會議和七月份中央政治局會議都提出“規劃建設保障房”和“加大保障性住房的建設和供給”。八月份國務院就發布了國發14號文件，現在被媒體解讀為要“啟動新一輪房改”。可見最近這段時間中央面對房地產市場低迷，正在思考著我們的建議，研究著房地產市場低迷和房地產調控中問題的根本原因所在。

我國房地產市場的根本問題，就是忽視了住房雙軌制，忽視了保障房建設。面對低收入群體支付不起的高房價，主管部門總在設想如何把商品房市場價格打下來，讓低收入群體買得起，其實這么做根本降不下來房價。解決房價的問題的根本辦法就是大規模建設保障房，給低收入群體提供基本住房保障。在我國一線城市，不含地價的產權型房屋其房價只是商品房價格的 1/ 3 左右，這種保障房如果用于租賃，就變成公共租賃房。現在開始認識到“市場歸市場，保障歸保障”，兩個市場都需要回歸，特別是商品房市場要回歸商品化，以改善型需求作為主要部分。保障房的大量提供在中國是有能力做到的，如果能夠規模化提供保障房，連續干五年或者更多一點時間，就能夠邁過保障房缺失這個坎兒，讓低收入群體和兩新家庭能夠住得上，而且有可能通過自己的努力，能夠以優惠價格買下這樣的產權型保障房。

當年房改就是把公房賣給老職工之后，兩年后補交了一定的土地出讓金，五年后就可以上市流轉，與商品房并軌了。由此就讓參加房改的老職工，后來靠這套房子就成為幾百萬的富翁，甚至上千萬的富翁，走上了共同富裕的道路。房地產在這段時間被人稱為“造富產業”，其實這個造富，不只是讓那些房叔房嬸兒變成了富人，而且讓那些普通收入的房改老職工們也成了因房致富的家庭，與其他人一起走上共同富裕的道路。現在我們都在講“三次分配理論”，其實住房制度改革在第一次分配領域就創造了公平。恰恰是因為低收入群體沒有股權、工資收入低，所以才能夠享受到保障房的待遇，而那些有股權和工資收入高的人群反而享受不到保障房優惠。通俗一點說，企業老板與高管不能買，但是公司里打掃衛生的人可以買，這就是人類文明進步的力量，各方人員都能接受，在住房問題上更多地向低收入群體傾斜。如果能夠做到這一點，我們就能夠圓更多人的住房夢、房屋產權夢。讓人民群眾都能夠放心地追求美好生活，這是一個多么令人鼓舞的前景啊。

6、中國人口規模大，保障房建設和新加坡有何差異?

有人把我說的方案說成是“新加坡模式”，這個說法不完全對。我們在房改的時候學習了許多先進國家和地區的經驗，包括新加坡與香港。同時我們又沒有生吞活剝地學習，而是結合了中國的實際。新加坡人口少，所以能夠保障到 80% 以上的家庭。我們中國人口這么多，不可能保到 80%，實際上過去我們已經保障了不少。所以我認為按照我國的實際國情，保障房在超大城市和特大城市達到覆蓋50%左右的家庭比較適合。是 50% 的家庭而不是 50% 的住房面積，因為保障房面積都比較小，商品房面積比它要大。

新加坡模式中也有不適合我們學習的，是保障房跟商品房永不并軌。組屋入市交易也是組屋價格，只能賣給符合組屋持有條件的人。不并軌的原因是因為他們國家小，要是允許跟商品房并軌，過一段時間后新加坡就沒有組屋了。組屋買賣既然有限制條件，它的價格就跟商品房價格有區別，大約是商品房價格的 1/3 左右。新加房組屋面積比較大和適用，這就比香港好，香港產權型的居屋建筑面積只是 40 平米到 60 平米，租住公屋使用面積僅 15 平米，這就很拮據了。新加坡可以達到五臥房就是150平米，這是新加坡的特點。

新加坡保障房和商品房不并軌的規定，并不適合我國。中國國家大、人口多，各個城市情況不同。我們在房改時設計的是，五年以后補交一定的費用，就允許房改房上市流通。這就使這些以優惠價格買下房子的老職工，他們的房產幾年后可以進入商品房市場，隨著經濟發展和貨幣運行，房價都上百倍增值了。這就是這些職工走上共同富裕道路的秘訣。不僅靠著努力勞動，而且靠著房屋增值。而且這個房屋增值并不是建房公司給的，當年房改時候給他們的公房，當時就值那么些錢。是隨著后來的貨幣運行，推動整個社會財富增值的時候，他們從中獲取了應當屬于他們的一塊。從這個意義上說，新加坡模式中不并軌的做法不必照搬到我國。

租賃型保障房在租賃一段時間之后，如果租戶有愿望也可以轉為銷售，用保障房價格賣給低收入家庭。這些保障房當然不能夠直接進入商品房市場，只能賣給或租給應當保障的家庭。但是永不讓其進入商品房市場也是不公平的，我們國家不需要這么做。應當按照當年房改方案的設計，五年后或更長時間后就允許進入到商品房市場。

現在房改已過去25 年，當年的房改房屋都允許進入到商品房市場流通，這就讓房屋潛在的巨大價值可以釋放出來。并不是說所有人一定要賣掉房子才能知道房子價值，而是只要允許其上市流通，都可以比照評估價格，很容易計算出房子值多少錢。其實很多房改居民并沒有賣房子，但他們都知道房子值幾百萬或者上千萬了。當年我在中房當總經理的時候，捐給北大清華的藍旗營小區 2000 套房子，后來以房改優惠價賣給 2000 個教授和教師家庭，當時的房價只是 1900 元/平方米，現在每平方米價格漲到了10多 萬元，2000 戶教師教授們都靠住房增值成為千萬富翁。這就是允許房屋進入市場流轉的財富效應。中央現在要求讓人民群眾走上共同富裕的道路，共同富裕在股權上拉平是不現實的，那樣就沒動力了;在工資收入上拉平也是不應當的，那樣就沒區別了。但是恰恰沒有股權與工資收入少的人，他們有獲得保障房的權利，保障房未來又可能讓他們的家庭財富獲得成倍增值。

7、如何看待報道所稱保障性住房不得上市交易，需要嚴格封閉管理?

保障房如果建出來不做保障用，而作為商品方案流通，那是不能允許的。保障房應當都用于保障。產權型保障房應當賣給低收入群體，租賃型保障房則是應租給低收入群體。既不能允許高收入群體購買，更不允許當商品房出售，這個規定是沒有錯的。那么未來是不是像新加坡那樣永不與商品房并軌?還是允許其與商品房并軌?我們房改的經驗就是五年后補交必要費用就允許與商品房并軌。這種做法比新加坡模式更符合中國國情，它促成了很多低收入居民走上了共同富裕的道路。

8、居民是否會放棄商品房都去買保障房，等著 5 年以后升值?

當然應該鼓勵這個行為，應該支持低收入群體積極購房安家。若是擔心這種購房行為就不對了。低收入家庭本身就急需住房保障，正是因為“一低兩新家庭”是低收入群體，所以面對保障房也需要他們拿出全部存款、掏空“六個錢包“才能湊足首付款，還要向銀行貸款才能買上。這些保障房家庭談不上“放棄購買商品房”，因為商品房的房價不是他們能買得起的，本來就不應當讓他們面對商品房市場。如果是有購買商品房能力的居民，即使不去購買商品房，也不能因此獲得保障房購買資格呀。住房雙軌制對于人員資格區分本來就是很嚴格的。

樓市調控原先做的烏龍事情就是打壓商品房房價、打壓豪宅房價。那能讓低收入群體獲得什么好處呢?讓高收入群體不滿意，而低收入群體也沒得到好處，真是兩頭不討好。而未來完善雙軌并行，讓低收入群體能夠在保障房中得到自己所需，實現自己的住房夢，還有望以優惠價格購得房屋產權，同時讓商品房回歸商品屬性，這不就能滿足各收入階層人群的愿望嗎?那時商品房市場也不用“限購、限價”了，商品房價格上漲政府就可以多收稅，用稅收增加保障房建設投入，這不都是好事兒嗎?

9、關于保障房的選址，如果都由地方政府來做，是否不夠市場化導致缺少效率?

這也是我所擔心的。如果都交給地方政府，由地方政府選地，由地方政府出錢，中央財政只號召不出錢，那無效供給情況的出現就是可能的。前些年建 3600 萬套保障性安居工程的時候，就出現了一些地方把保障房建成無效供給，大城市建到遠郊區，省里建到小縣城，只為完成上級下達的套數任務。其中缺了什么?缺了中央財政的投入與央企的引領。過去由國家建設部管理房屋建設的時候，國家通過中房集團公司等企業每年下撥大量資金，讓這些企業承擔全國建房1/ 5 的任務，建房資金主要通過中房公司向各地中房來分撥。有了央企的引領作用，如果地方上不能拿出讓居民滿意的土地，不愿意把好地拿出來的話，那中房當年不在這個城市投資了，轉身投到別的城市去了。中房集團公司當年發揮了重要作用。今后的保障房投資是不是也應該這樣做呢?

現在人們都看到地方政府投資能力減弱，都在借新債還舊債維持債務周轉，哪還有多少資金增加保障房投資?最近中央財政已宣布增發一萬億元國債幫助地方財政，這些資金今后是收不回來的。但如果把同樣規模資金用于保障房建設，資金是很容易償還的。產權型保障房不愁銷售回款，租賃型保障房可以通過發行REITs 回籠資金。保障房建設資金如果每年國家能拿出個1萬億，加上地方政府配套1萬億，不僅可以解決資金問題，而且還可以通過央企的引導作用，讓保障房建設得更加適用，不會形成無效供給。2萬億元投資再加上銀行貸款、信托、保險、社保的力量，很容易可以達到5萬億元的投資規模。

我們都知道去年商品房銷售額減少了5萬億，今年銷售額減少的會更多。如果這時候補上5萬億元投資保障房，正好解決了房地產市場下滑的問題。而5萬億元用在保障房建設方面發揮作用就更大，因為保障房不收土地出讓金，5萬億元投資就可能超過商品房10 萬億元的投資效應，可以規模化的建設保障房，同時進行了房地產供給結構調整。我認為持續干5 年就能看出巨大成果。但投資中應當要有國家財政層面的投資，這是80 - 90 年代我國曾經做過的事情，只號召地方政府出錢建設，就會成為“瘸子打圍——坐著喊”。只要有了這筆中央財政投資，讓央企回歸保障房就很容易，解決了央企不愿意建設保障房的問題。有了央企的帶動作用，地方上的積極性就會更高，而且能通過央企的指導，避免地方政府在區位選址上出現紕漏。

央企會考慮自己風險與投資效益，投資一定要能收回，就會提高保障房建設資金的周轉。我相信央企并不是都是想到商品房市場上冒風險，因為沒有保障房任務與投資安排，央企房地產企業才都涌入商品房市場。保障房開發投資不謀求利潤，那央企怎么獲取收益呢?別忘記了保障房建設不僅只有房地產業，還包括它拉動的一百多個相關產業，從鋼鐵、水泥到建筑業，再到家居與家電等等，這里面有多少企業可以參與?他們都會有收益與盈利。所以不要一說保障房企業就只是房地產企業。

保障房建設規模宏大，又幾乎沒有市場風險，央企何樂不為?我領導中房集團公司多年，中房公司從來沒有為住房銷售發過愁，也從來沒有出現債務危機，就因為我們主要建設的是保障房。后來這項惠民生的業務多年缺乏，現在看什么都好像都是困難、都是問題。真正做起來才能知道，保障房建設這條路是順風順水。