海關總署近期公布的數據顯示，10月中國出口額同比下降6.4%，專家認為居民消費難以拔苗助長，房地產穩定對經濟修復至關重要。

海關總署近期公布的數據顯示，10月份中國出口額降至2750億美元，同比下降6.4%，降幅大于9月份的6.2%，連續第六個月下降。在出口面臨較大壓力，國內需求預期不足的背景下，中國經濟如何發力?有報道稱，近期監管部門起草了50家房地產企業白名單，號召金融機構進行救助，當前樓市政策發生了哪些變化，對房企及房價等會產生怎樣的影響?11月26日，長江證券首席經濟學家伍戈在《有識》欄目對當前進出口數據、房地產、物價、人口等熱點問題進行解讀，他認為，從疫情結束之后，包括中國在內的亞洲經濟體，消費傾向正在慢慢修復，但需要一定的時間。與此同時，老百姓的可支配收入，要隨著整體宏觀環境好轉而改善，很難拔苗助長。“所以，從短周期而言，我覺得可能還是要穩住宏觀經濟。”伍戈分析，從更長的周期而言，如何從消費大國變成消費強國，可能要解決很多深層次問題，比如社保養老體系，讓老百姓沒有后顧之憂，愿意花錢，敢花錢。總體而言，消費要穩定，很大程度上取決于經濟的穩定，而經濟的穩定在目前中國漸進式改革過程中，其實還離不開房地產市場的穩定。所以，從這個意義上講，不管我們是短期穩住消費，還是未來要成為消費強國，房地產的穩定至關重要。

伍戈表示，當前房企的現金流問題，既與過去債務很高的經營模式有關，也與政策調控、以及老百姓預期變化有關系。“不管是哪種原因導致的，就像在高速公路上，發生了交通事故，得先讓受傷者進醫院，得到救助，活著是最重要的。”他認為，如果諸多房企倒下，對經濟的影響會更大。至于市場穩定之后，是保障房多一些還是商品房多一些，可以慢慢考慮。當前，經濟還是有一定壓力，對房企的救助非常關鍵。

以下是文字實錄：

1、海關總署公布的數據顯示，10月份中國出口額降至2750億美元，同比下降6.4%，降幅大于9月份的6.2%，連續第六個月下降。出口疲軟意味著今年乃至2024年，都需要依靠國內增長源來維持經濟發展。 在出口面臨較大壓力，國內需求預期不足的背景下，中國經濟如何發力?

伍戈：外需不足肯定需要國內發力，現在也有很多發力的途徑，包括傳統基建等。但發力應該靠內需的多條腿均衡發力，既包括基建這類傳統的財政政策，也包括貨幣政策，甚至房地產能不能做點貢獻。另外，當外部環境以及需求好轉之后，老百姓的消費是否能夠有所貢獻。

貨幣政策也在持續發力，包括有一些降息舉措，但客觀講，可能強度都不是特別大，如果從實際利率角度而言，今年可能實際利率還是上升的。另外，近期財政赤字加大，但從全年來看，尤其是廣義財政赤字率，可能較去年反而有所下降。所以，未來中國的逆周期政策還有空間，但是目前可能還處于比較審慎的狀態。

隨著經濟情況的進一步演繹，從必要性和可行性的角度而言，未來至少從貨幣、財政方面，還需要有更大的力度。當然也包括房地產政策，不管是需求端還是供給端，對于房企救助可能還需要一定力度。

2、有觀點認為，中國需要一個新的需求來源來取代投資和房地產對經濟的推動作用。最明顯的候選來源是消費者，中國居民消費在GDP中的占比只有37%，相比之下，美國消費者支出在GDP中的占比為68%。顯然，內需將成為未來經濟增長的主要引擎，中國如何從消費大國變成消費強國?

伍戈：我覺得從最近這一輪的經濟周期看，消費和其他的經濟動能之間應該不是互斥關系，也不是說一定是誰取代誰，總體而言房地產本身對消費，還是有一定拉動作用。不管是上游的鋼鐵、煤炭，下游的彩電、冰箱，房地產如果比較低迷，那么相關的其他消費也會出現低迷。特別是從最近這一輪經濟周期而言，我們越來越堅信房地產和消費之間，其實更多的可能是互補或者互助的關系，而不是擠壓的關系。

大家都知道，影響消費的第一因素是老百姓的可支配收入，另外一個就是消費意愿。從疫情結束之后，包括中國在內的亞洲經濟體，邊際消費傾向正在慢慢修復，但需要一定的時間。與此同時，老百姓的可支配收入，要隨著整體宏觀環境好轉而改善，這方面很難拔苗助長。所以，從短周期而言，我覺得可能還是要穩住宏觀經濟，四季度經濟增長環比可能還有一些下滑壓力。

從更長的周期而言，如何從消費大國變成消費強國，可能要解決很多深層次問題，比如社保養老體系問題，讓老百姓愿意花錢，敢花錢，沒有后顧之憂。當然，消費強國還體現在消費的升級，但也與人均GDP再上一個臺階緊密相關。

總體而言，消費要穩定，很大程度上取決于經濟的穩定，而經濟的穩定在目前中國漸進式改革過程中，其實還離不開房地產市場的穩定。所以，從這個意義上講，不管我們是短期穩住消費，還是未來要成為消費強國，房地產的穩定應該都是至關重要的。

3、中國10月份CPI同比下降0.2%，時隔兩個月再現負增長，年內已兩度零增長、兩次負增長。PPI同比下降2.6%，降幅較上月擴大0.1個百分點，結束此前連續三個月收窄進程，為連續第十三個月下降。在低通脹背景下，政策在促消費方面有哪些空間?PPI持續處于通縮狀態，背后有哪些因素?

伍戈：今年以來價格確實一直處于低點，尤其是PPI處于負增長區間，CPI在零上下徘徊。它是一個信號，背后體現出目前經濟增速可能離潛在增速還有一段距離，也就是可能存在負產出缺口，一般情況下，負產出缺口的存在會使價格指標走弱。雖然長期來看，中國潛在增速可能有下行壓力，但當下主要矛盾還不是潛在增速下降，而是與潛在增速之間還有一定的差距。現實的增速與潛在增速，有一個負產出和產出缺口差距，需要通過宏觀政策發力，不管是財政還是貨幣政策，也包括房地產政策。

其實從世界各國來看，通縮的危害其實要比通脹更大，而且也更難治理。如果價格持續負增長，那么消費者可能會推遲消費，對于企業而言，可能也不愿意生產，這樣就容易進入價格的負向循環。所以，在價格是負增長格局之下，能否采取果斷的措施來進行逆周期調節，保證價格的正增長，對一個經濟的平穩健康運行，其實非常關鍵。

4、中央金融工作會議強調，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。前不久，也有媒體報道，14號文推動新一輪“房改”， 房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，中國的房地產要怎么走，是否有合適的改革范本?

伍戈：房地產下一步怎么走，有沒有改革范本，我覺得是沒有的，中國改革開放這么多年來一直在探索，總體而言，無非是市場和政府兩個力量，誰發揮更主導的作用?從我觀察而言，房地產市場化的發展起到了很重要的作用，滿足了老百姓有多樣化、多層次的需求。但純靠市場也存在一些缺陷，比如有一部分新市民，或者低收入人群，需要社會福利的保障。所以，從保障民生的角度而言，適當引入保障房是合理的。

但是保障房在引入過程中，我覺得需要把握好度，因為不論是生產還是分配，中間涉及很多環節。按照行政化的方式推進，這個過程是不是最終能夠實現居者有其屋的目的，還有待觀察。另外，保障房要在地方政府、老百姓、開發商等之間形成一個平衡，質量也要得到保障，但不管怎么樣，我覺得中國的方向還是社會主義市場經濟，所以商品房市場化的進一步推進，還是有必要。

提到住房改革，過去很容易想到新加坡或者香港的模式，他們對于中國房地產也許有一些借鑒因素，但也不是完全能夠借鑒，因為客觀上講，香港和新加坡相當于是一個城市。而中國幅員遼闊、人口眾多，中國經濟從計劃經濟向社會主義市場經濟過渡過程中，我覺得可能還是要摸索自己的道路，要充分汲取過去幾十年來的經驗和教訓。在這一過程中，我覺得過去的經驗就在于堅持了市場化的取向，但由于市場也存在失靈之處，所以在堅持市場化取向的同時，增加政府參與，使得市場和政府能夠共同發揮作用。但是其中的主次關系，還是要以市場化為主導，其他各種形式相補充的多層次供給體系，這樣可能更加符合中國社會主義市場經濟的方向，本質上最終還是要通過市場之手來滿足人們對美好生活的需求。

5、有報道稱，官方起草了50家房地產企業白名單，號召金融機構加大包括信貸、債權、股權融資等方面的支持力度，但這些支持政策，是否會誘使房地產公司重拾引發危機?

伍戈：我覺得任何政策的出臺，完全沒有負面效應是不可能的，還是要抓主要矛盾。客觀上講，現在的主要矛盾，不是房地產資產負債的問題，畢竟土地、房子等資產還在，主要是現金流的問題。所以，這個時候，穩定現金流是最關鍵的。不知道這輪政策力度會怎樣，但方向是對的，終于開始保障房企的現金流。當前房企出現現金流問題，既與過去債務很高的模式有關，也與政策調控、老百姓消費預期變化有關系。不管是哪種原因導致的，就像在高速公路上，發生了交通事故，得先讓受傷者進醫院，得到救助，活著是最重要的，其他問題，事后可以慢慢去處理。如果諸多房企倒下，對經濟的影響會更大。至于市場穩定之后，是采用保障房還是商品房，甚至包括預售制度的改革，可以慢慢考慮。當前，經濟還是有一定壓力，這個時候對房企采取救助措施還是關鍵的。因為從某種程度上來說，市場已經失靈了，靠市場的自發力量，已經無法出清。如果真的起草白名單，對房企進行定向救助，這個方向是對的。我個人更看重的是政策力度，至于是否會引發道德風險等其他問題，難以完全避免，積極應對比不應對肯定更好。

6、在上一輪房地產衰退的2015年，中國啟動了規模龐大的棚戶區改造，如今重新開發城中村成為新的選擇，但有報告中指出，這一過程“充滿挑戰、代價高昂”，而且進度緩慢。據中信證券估算，可能需要持續十年，每年投資近萬億級規模。怎么看城中村改造對房地產及刺激經濟的價值?如何避免上一輪刺激的負面效應?

伍戈：上一輪房地產的大規模刺激計劃，可能是2015年棚改貨幣化安置。當時還是取得一些積極成效，但事后來看確實也有不少問題。而且現在不少人擔憂三四線房地產，是不是出現了一些透支。未來要做的三大工程，我覺得還是得量力而行，要充分發揮市場的力量，不能完全靠政府的過度刺激。

這一次的力度，可能比上一次棚改貨幣化要緩和的多。現在地方政府財力掣肘，推進這些措施肯定是一個慢過程，不像過去棚改貨幣化，就是一兩年的事情。錢從哪里來，畢竟一些地方甚至出現了工資拖欠的問題，這跟過去幾年完全不一樣。

7、在人口老齡化、債務負擔沉重，而且人們預期對經濟增長至關重要的房地產行業不太可能強勁反彈，這一系列壓力下，未來中國經濟增長的潛力主要來自哪里?

伍戈：在老齡化加速背景下，一個國家的潛在增速會下降，在這個過程中，我覺得需要注意兩點。

首先，還是要順應潛在增速的下降，在這個過程中，及時滿足市場需求，提供比如老齡化的產品服務。但更重要的還是要提升要全素勞動生產率，第一是科技創新，第二，要建立良好的市場激勵機制，包括法制、契約精神，讓大家愿意去消費、投資，企業有更多的積極性去從事生產。我覺得這些東西都要去呵護，才能保證我們潛在增速下降過程中，全要素勞動生產率保持平穩，使得潛在增速下降不至于太快。另一方面，在潛在增速下降過程中，也要特別注意經濟增速不要低于潛在增速，如果過于低于潛在增速，導致負的產出缺口，反過來可能會產生一些負向預期，加速潛在增速的下滑。

總體而言，一方面要順應趨勢，但是短期的經濟增速應該盡量接近潛在增速，使得整個潛在經濟增速下滑是平穩、有序的過程。在這個過程中，如果就業能夠保持穩定，物價能夠實現正增長，這樣的潛在增速下滑，其實不值得過分擔心。與此同時，我相信中國增長潛力還是有的，畢竟是14億人的大國，包括未來的消費，還有很大空間。