“真好!存量房貸利率馬上就要降了，預(yù)計月供可以省下800元。”近期在廣東某國有大行辦理過房貸業(yè)務(wù)的全全(化名)在社交平臺上曬出了自己的存量首套住房貸款利率調(diào)整詳情，App頁面顯示，調(diào)整前執(zhí)行利率是5.9%，擬調(diào)整后的執(zhí)行利率為4.3%。

離9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率僅剩最后一周，部分國有銀行開始提前為存量房貸利率調(diào)降落地“備戰(zhàn)”，開設(shè)存量房貸利率調(diào)整板塊，便于客戶提前查詢相關(guān)信息。此外，針對系統(tǒng)或存在判定不精準(zhǔn)的情況，有銀行網(wǎng)點近期集中進行篩選，并提前邀約客戶通過置換合同來調(diào)降房貸利率。

廣東東莞某國有銀行客戶經(jīng)理告訴記者，近期以來關(guān)于存量房貸利率調(diào)降的咨詢電話數(shù)量呈幾何倍數(shù)增長，大部分相關(guān)業(yè)務(wù)工作人員都是“滿負(fù)荷”工作。目前通過線上板塊查詢的形式可以有效增加與客戶溝通的效率，同時可在25日批量調(diào)整節(jié)點前讓客戶提前檢驗，防止出現(xiàn)系統(tǒng)誤判。

存量房貸利率下調(diào)“預(yù)熱”

近一周以來，國有銀行紛紛在App端開設(shè)線上板塊，積極備戰(zhàn)25日即將到來的存量房貸利率批量調(diào)降。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行四家銀行已上線“存量房貸利率調(diào)整”板塊，方便房貸業(yè)務(wù)客戶進行信息查詢。

從板塊信息查詢功能來看，上述四家銀行均可顯示“是否首套房貸”。其中一家國有行廣東某支行客戶經(jīng)理向記者介紹，“是否首套房貸”是批量調(diào)整的關(guān)鍵指標(biāo)，也是客戶容易存疑之處。如本身符合首套房判定，但未顯示是首套房貸，則需要主動聯(lián)系銀行溝通調(diào)整。

在她看來，提前上線調(diào)整查詢功能，一方面是因為目前國有行客戶體量較大，房貸業(yè)務(wù)占比相對較高，近期咨詢量暴增，急需相應(yīng)查詢?nèi)肟凇Ａ硪环矫嬉彩菫榱藴p少系統(tǒng)出錯的幾率，讓客戶可以提前查詢更正。事實上，目前在是否首套房貸上，確有部分客戶反映存在一定判斷失誤。廣州一名國有行房貸客戶告訴記者，自己在提前查詢時，發(fā)現(xiàn)自己在“發(fā)放時是否首套房貸”一欄中被系統(tǒng)誤判為否，后續(xù)通過撥打支行電話，聯(lián)系放貸審核經(jīng)理進行人工修改才完成更正。

除針對首套房查詢外，目前各大銀行還提供一些其他關(guān)鍵查詢指標(biāo)。建設(shè)銀行在“存量房貸利率調(diào)整”欄目中可查詢利率調(diào)整方式、當(dāng)前利率水平、拖欠天數(shù)、逾期金額。該行廣東某支行客戶經(jīng)理告訴記者，上述指標(biāo)也是客戶詢問最多的指標(biāo)。根據(jù)建設(shè)銀行此前發(fā)布的存量房貸利率調(diào)降公告細(xì)則中對于利率方式、拖欠天數(shù)均有相應(yīng)規(guī)定，固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價的貸款，借款人可申請轉(zhuǎn)為采用LPR定價的浮動利率貸款，并與該行簽訂協(xié)議。符合本次調(diào)整范圍的貸款，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天，拖欠還清前暫不調(diào)整，還清拖欠后，可以調(diào)整。

農(nóng)業(yè)銀行則在存量房貸利率調(diào)整”欄目中提供“擬調(diào)整后當(dāng)前執(zhí)行利率(LPR+利率浮動幅度)”查詢，客戶可以直接看到系統(tǒng)測算出的調(diào)降后房貸利率。

也有銀行為保證存量房貸利率調(diào)降的精準(zhǔn)性，在25日之前集中聯(lián)系部分篩選客戶，進行手動調(diào)整。某國有行在廣東惠州的一名房貸客戶表示，她上周五(15日)已接到銀行電話，周六下午去重新簽訂合同，周日App上顯示已調(diào)整為4.2%。

記者電話聯(lián)系了該支行，工作人員告訴記者，在上周確實密集針對一批系統(tǒng)篩選出的客戶進行集中邀約，提前通過重簽合同置換房貸利率。“因為我們名單中的客戶如果提前線下置換后的利率是4.2%，25日統(tǒng)一調(diào)降系統(tǒng)可能會判為4.3%。”該客戶經(jīng)理解釋。有業(yè)內(nèi)人士分析，4.2%、4.3%的差別可能與重定價日的判定有關(guān)。部分銀行為保證精準(zhǔn)度，會提前處理好一些存在系統(tǒng)誤判風(fēng)險的客戶，總體而言還是在為25日批量調(diào)整做準(zhǔn)備。

有客戶考慮中止提前還貸計劃

銀行緊鑼密鼓備戰(zhàn)背后，本輪存量房貸調(diào)整的規(guī)模有多大?對居民有何影響?

中泰證券銀行業(yè)首席分析師戴志鋒的測算顯示，上市銀行2018～2022年期間投放按揭貸款約23萬億元，占目前上市銀行存量按揭的65.5%，假設(shè)該部分可享受存量房貸利率下調(diào)，預(yù)計節(jié)省居民利息支出1388億元，預(yù)計對上市銀行2024年息差影響約4.7BP。財信證券在研報中表示，經(jīng)測算，此次存量房貸調(diào)整的體量約為15萬億元，在平均下修0.8個百分點的基礎(chǔ)上，將會帶來1200億元的利息收入損失。

隨著銀行存量房貸利率調(diào)降細(xì)則落地、利息支出減少已成定局，不少銀行房貸業(yè)務(wù)客戶表示已暫緩提前還貸計劃。

“提前還貸的初衷是因為‘高位站崗’，利率太高。”貸款人全全告訴記者，去年下半年以來，理財、基金的投資收益率都不高，對比5.9%的房貸利率，提前還貸是一個自然而然的決定。

而近期存量房貸利率下調(diào)即將落地后，全全暫時中止了自己提前還貸的計劃。一方面是調(diào)降后的房貸利率變?yōu)?.3%，與投資收益的利差不算太大。另一方面，原本全全打算找親戚朋友再借一些資金，“湊整”提前還貸，算上資金成本后并不一定劃算。

全全的經(jīng)歷并非個例，存量房貸利率調(diào)降之下，此前聲勢浩大的“提前還貸潮”已有暫歇跡象。日前，央行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時指出，降低存量房貸利率，居民利息負(fù)擔(dān)將有效減小。目前提前還貸情況已經(jīng)有所減少，預(yù)期得到實質(zhì)性改善，這將有利于優(yōu)化居民資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強消費能力和消費信心。

RMBS條件早償率的變化也印證了這一趨勢。RMBS條件早償率指數(shù)由公開發(fā)行且上市流通的個人住房抵押貸款支持證券編制而成，旨在刻畫其基礎(chǔ)資產(chǎn)池整體條件早償率變化情況，可以一定程度上反映居民個人住房貸款提前還款情況。

全國銀行間同業(yè)拆借中心最新數(shù)據(jù)顯示，9月15日RMBS條件早償率指數(shù)為0.149，較5月底6月初(5月25日～6月14日)0.215的高位下降明顯。

不過，對比來看，2022年RMBS條件早償率指數(shù)在0.06至0.14間波動，目前的0.149仍處于高位。紅塔證券宏觀研究員楊欣認(rèn)為，6月份多家銀行發(fā)布降息公告，激發(fā)了居民提前還貸的意愿，考慮到從預(yù)約、提前還貸到審批通過需要1～3月的時間，因此8月時就迎來了一波6月申請?zhí)崆斑€貸行為的兌現(xiàn)。

展望后市，楊欣認(rèn)為，環(huán)比來看，8月中長期貸款增量數(shù)據(jù)有明顯回升，房屋成交的降幅也已縮小，再加上一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸、降低存量房貸利率等重量級政策從8月末才開始逐步落地，后續(xù)幾個月的居民中長期貸款有望持續(xù)改善。