“房貸利率下調了105個基點，每個月少還500多元。”25日一早，河南鄭州的薛先生一起床就打開郵儲銀行手機App查詢。和薛先生一樣，不少貸款人心心念念的存量房貸利率終于降了。

也有用戶發現，自己貸款所在行的App一直無法登陸存量房貸調整頁面。在建設銀行貸款的馮先生從早上開始多次點擊相關頁面，每次均提示“由于系統繁忙，功能相應稍有延遲，請稍等片刻再試”。

不過，截至發稿，建行App相關功能已可正常使用。

25日，多家銀行開始下調存量首套住房、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款利率水平。總體來看，調整分為兩類情形：首套房貸利率調整，客戶不需要任何操作，銀行將主動批量調整;二套轉首套利率調整，則需要借款人在9月25日起，向銀行提出申請并提供首套房貸款相關證明資料，銀行將在10月25日對審核通過的業務，進行統一批量調整。

利率調整后，每個月可以省1000塊

浙江的劉女士在24日便得知了存量房貸利率下調的消息。她向中新經緯表示，雖然沒有收到銀行的利率調整短信，手機App上的利率也沒有更新，但是可以看到還款計劃中的金額發生了變化。

“我是2021年在工行貸款180萬，初始利率5.8%，今年年初利率降到了5.45%，估計明天(25日)利率會調整到4.3%。”劉女士稱，今年9月初的時候，她每個月需要還款10173元，現在再查只需要還8969元，每月少還1204元。

無獨有偶，廣州市的林星(化名)也沉浸在房貸利率下調的喜悅之中。“我是在農業銀行貸款，調整前利率4.7%，這次下調到4.3%。算了一下每個月可以少還500元左右，家里人都非常開心。”

根據工商銀行、建設銀行等多家銀行發布的存量首套個人住房貸款利率調整公告，2019年10月8日(各家銀行日期有所差異，下同)前發放的，已調整為執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點;在2019年10月8日-2022年5月14日期間發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點;至于2022年5月14日后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP。

也就是說，若按照2023年5年期以上LPR利率4.2%和4.3%計算，本次調整，多數人的房貸利率可以下調至LPR不加點和LPR-20BP水平，對應利率分別為4.2%、4.3%以及4.0%和4.1%水平。

至于4.2%和4.3%的區別，則與貸款利率重定價日有關。有人的房貸利率重定價日是每年的1月1日，即每年1月1日調整一次，這類人群目前仍要執行2022年12月的LPR，也就是4.3%;但與此同時，也有人房貸利率的重定價日是在每年的貸款日調整——比如10月發放的貸款，以后每年10月調整一次。本次利率調整的時間是9月25日，利率便調整為4.3%，待到10月后，利率變成最新的LPR水平，也就是4.2%。

值得關注的是，當許多人正在為房貸利率下調而開心雀躍之時，也有部分用戶稱自己的房貸利率并無調整。

事實上，本次下調后的房貸利率水平，除了與LPR本身直接相關外，還與所在城市首套房貸利率政策下限有關。各家銀行的公告中也明確，若原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR或LPR-20BP，則按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

以北京地區為例，2019年10月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為LPR+55BP。按照目前5年期以上LPR4.2%計算，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為4.75%。

這也意味著，2019年10月后在北京地區貸款的用戶，本次利率調整下限為4.75%(4.2%+55BP)，若執行去年12月LPR，調整下限則為4.85%。

據中新經緯不完全統計，包括北京、上海、深圳、廈門在內的多個城市，當地執行的利率下限在不同時段均有超過LPR的情形。從時間分布來看，2019年10月至今，北京、深圳的利率下限分別為4.75%和4.5%;2021年7月至今，上海的利率下限為4.55%。

二套轉首套，怎么調?

與首套房用戶相比，二套轉首套的用戶則需要去銀行申請。

9月1日，北上廣深等城市全面實施“認房不認貸”政策。對于貸款時為非首套房但現在已符合所在城市首套政策的購房家庭，也就是“二套轉首套”的房貸利率申請，多家銀行表示，受“因城施策”因素影響，各城市二套房認定的情形復雜多樣，無法通過銀行系統直接識別，所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關證明資料。

目前來看，借款人可以在9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料。收到申請后，銀行將對調整申請逐筆進行人工審核，并于10月25日對審核通過的業務，進行統一批量調整。

9月25日零點剛過，小宇(化名)便迫不及待地提交了二套轉首套的存量房貸利率申請。“我是在北京二套變首套。原來說25號開始去柜臺提交資料，剛才突然看到招行App里開通線上提交了，我趕緊提交了申請，預計貸款利率從5.88%降至4.8%，還貸壓力大大減輕。”高興之余，小宇也將自己的經驗分享到了社交媒體平臺上，稱希望更多人能看到。

無獨有偶，北京的劉阿姨也在提交二套轉首套申請后算了一筆賬。“2021年5月購入了一套房產，調整后利率會從5.35%降至4.75%，粗略計算以后每個月的房貸將由19000元降至17900元，25年合計少還33萬元。”劉阿姨難掩喜悅。

關于“二套轉首套”的認定方式，招聯首席研究員董希淼向中新經緯表示，有以下兩類群體可以提出申請：第一種是部分城市“認房不認貸”政策落地后，原來“認房又認貸”政策下的二套房貸，只要借款人名下在當地沒有其他住房，可按照首套房貸來申請調整。

“第二種情況是借款人持有超過一套房產，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸。現在將其他房產出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請調整。”董希淼補充道。

存量房貸利率調整，對銀行影響幾何?

作為銀行的優質貸款，房貸利率的下調勢必會影響到銀行的經營情況。尤其是2023年以來，中國商業銀行的凈息差已較2019年明顯收窄。數據顯示，2023年二季度商業銀行凈息差僅為1.74%，雖然與一季度持平，但已經逼近監管合意水平。對于大型銀行和股份制銀行來說，隨著存量房貸利率下調，凈息差下降壓力較大。

關于存量房貸下調、息差收窄對銀行產生的影響，普華永道中國金融服務合伙人陳進展對中新經緯表示，許多銀行順應政策和市場需求，加大對實體經濟支持，包括對存款利率方面進行調整等。所以在其他方面有相應調節的情況下，會對房貸利率下調形成一定對沖。

除此之外，陳進展稱，今年下半年新的政策出臺之后，如果房貸的規模有所增長，可以形成一種以量補價的情況。此外，隨著房地產業信用質量逐步企穩，銀行所需計提的減值準備相應減少，這對銀行的利潤有一定益處。

“所以在多方面因素的共同作用下，房貸利率下調會對銀行產生一定影響，但整體影響可控。”陳進展補充道。

至于銀行未來應如何應對變化，董希淼認為，商業銀行應采取多方面措施，開源節流，精細管理，減緩存量房貸利率調整對利潤和息差的影響：一是進一步降低存款利率，優化負債產品結構和期限結構，繼續從負債端壓降成本;二是加大信貸投放力度，在風險可控的前提下提升高收益資產占比，進而提高資產端收益;三是大力發展財富管理等業務，提高非利息收入，豐富多元化盈利來源，對沖利息收入下滑;四是加強內部管理，提高精細化管理水平，壓降成本收入比，向管理要效益。同時，嚴格實行全面風險管理，加快處置不良資產，努力保持發展的穩健性和持續性。