中央層面對(duì)于城中村改造出臺(tái)重磅政策。7月21日，據(jù)央視新聞報(bào)道，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見(jiàn)》”)，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

城中村改造是重要的民生工程，有助于解決居住、教育、醫(yī)療等民生問(wèn)題。此前，部分地區(qū)已經(jīng)在逐步推進(jìn)城中村改造，如今中央層面出臺(tái)新政，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這對(duì)于地方的城中村改造工作將形成有力的引領(lǐng)與推動(dòng)。更重要的是，通過(guò)公共服務(wù)均等化、全覆蓋，不僅能解決發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題，還能真正釋放消費(fèi)潛力和內(nèi)需。

超大特大城市有哪些?

包括上海、北京、深圳、重慶、天津等

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。

事實(shí)上，關(guān)于城中村改造，在此前的高層會(huì)議中，曾被著重提及。

今年4月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在6月份舉行的第十四屆陸家嘴論壇上曾表示，強(qiáng)化對(duì)投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項(xiàng)目建設(shè)。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》，是對(duì)4月28日舉行的中央政治局會(huì)議精神的貫徹落實(shí)。在當(dāng)前迫切需要推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，推進(jìn)城中村改造無(wú)疑是題中之義。

在超大特大城市推動(dòng)城中村改造，能夠?qū)⒐┙o側(cè)改革和高質(zhì)量發(fā)展對(duì)接起來(lái)，將供給側(cè)改革和需求側(cè)管理對(duì)接起來(lái)，解決城市發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。

由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年提供的《經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)圖表:第七次全國(guó)人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國(guó)現(xiàn)有超大城市7個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。特大城市增至14個(gè)，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

李宇嘉表示，新市民、年輕人和外來(lái)人口主要集中在超大特大城市，特別是在城中村，而城中村又是這些城市發(fā)展最薄弱、短板弱項(xiàng)最突出的區(qū)域。通過(guò)公共服務(wù)均等化、全覆蓋，不僅能解決發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題，還能真正釋放消費(fèi)潛力和內(nèi)需。

“城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇，另一方面是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局、新模式，也能夠逐步讓新市民、年輕人和外來(lái)人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。”李宇嘉說(shuō)。

城中村如何改造?

建議先行試點(diǎn)、一村一策

我國(guó)的城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到城市更新的階段，城中村改造是其重要的組成部分，不僅可以改善城市界面、提升居住品質(zhì)，還能破解公共配套設(shè)施不足、消防用電安全等問(wèn)題，更能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成增量。

在此之前，城中村改造在各地已經(jīng)逐步推進(jìn)。今年，深圳住房建設(shè)局印發(fā)了《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》，2023年-2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套(間)、建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。2023年，深圳計(jì)劃推進(jìn)4.9萬(wàn)套(間)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目。

從深圳來(lái)看，城中村改造的體量較大。據(jù)深圳人才安居集團(tuán)此前披露，已經(jīng)摸排167個(gè)城中村、3萬(wàn)個(gè)樓棟、超3000萬(wàn)平方米潛力改造空間。

在廈門，《廈門市城中村現(xiàn)代化治理三年行動(dòng)方案(2023-2025年)》已經(jīng)印發(fā)，其中明確，按照“一年試點(diǎn)、兩年攻堅(jiān)、三年全覆蓋”的時(shí)序安排，自2023年啟動(dòng)試點(diǎn)，利用3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)108個(gè)行政村治理全覆蓋。此外，行動(dòng)方案還指出，堅(jiān)持社區(qū)服務(wù)改革提升，開(kāi)展“一村一策”策劃、規(guī)劃，制定實(shí)施方案，分批分步驟生成城中村治理項(xiàng)目。

在廣州，7月17日，該市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見(jiàn)稿)》意見(jiàn)的公告，這是廣州市首次針對(duì)城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國(guó)首個(gè)將出臺(tái)的專門針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)條例。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局認(rèn)為，廣州的城中村數(shù)量龐大，它們的更新改造，是著力解決“大城市病”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化、居住功能提升、城市文明躍升，推動(dòng)廣州高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。

2023年-2025年，上海計(jì)劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，每年新啟動(dòng)10個(gè)改造項(xiàng)目。

那么，城中村如何改造?對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，新時(shí)期的城中村改造絕不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用為主，根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民、企業(yè)的需求，部分改變功能，拆除的主要是危房和公共短板確實(shí)特別嚴(yán)重的地方。同時(shí)，還要增加公共服務(wù)設(shè)施。

李宇嘉進(jìn)一步表示，城中村改造要突出公益性，主要是解決公共短板缺失嚴(yán)重的問(wèn)題，提升居民居住質(zhì)量，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，保留城中村原有的、煙火氣濃厚的生活氣息，通過(guò)小修小補(bǔ)，保留原有產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，適當(dāng)提升和發(fā)展創(chuàng)意文化、消費(fèi)、物流等新產(chǎn)業(yè)，提升集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的能力，降低生產(chǎn)生活的空間成本。

此外，李宇嘉還指出，城中村改造必須堅(jiān)持“一村一策”，加強(qiáng)城市體檢先行，民生訴求比較強(qiáng)烈的城中村優(yōu)先改造，同步加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃和計(jì)劃的編制。

錢從哪兒來(lái)?

鼓勵(lì)和支持民間資本參與

值得關(guān)注的是，城中村改造需要大量資金，錢從哪兒來(lái)?

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。

要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于引入社會(huì)資本，李宇嘉建議，城中村改造還是要堅(jiān)持“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，主要吸引市場(chǎng)主體參與，涉及公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板的資金，需要國(guó)企為主導(dǎo)，通過(guò)公共資金包括政策性金融工具、專項(xiàng)債、財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式來(lái)解決。為了吸引市場(chǎng)資金進(jìn)入，一方面需要公共資金投入，解決短板和弱項(xiàng)的問(wèn)題，創(chuàng)造市場(chǎng)資金進(jìn)入的積極性;另一方面需要在用地出讓方式，審批流程優(yōu)化，空間功能的調(diào)整和轉(zhuǎn)換等方面做出規(guī)劃和政策創(chuàng)新。

李宇嘉還表示，要鼓勵(lì)多方投資主體以經(jīng)營(yíng)性收入，包括停車場(chǎng)、臨街商鋪、飯店食堂等形成的收入，彌補(bǔ)和覆蓋改造成本。房地產(chǎn)銷售收入并不占主導(dǎo)，只是其中一部分。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，鑒于民間資本的重要作用，后續(xù)各類民間資本也可以積極發(fā)力。尤其各大房企，要關(guān)注此次改造中的新機(jī)會(huì)和新要求，積極主動(dòng)在相關(guān)領(lǐng)域中找到發(fā)力點(diǎn)和盈利點(diǎn)。